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小产权房“野火烧不尽” 专家称应兼顾各方利益【图】

[日期:2012年12月15日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 作为清理小产权房的试点,北京市日前首次公布了清理出的79个在建、在售"小产权"住宅项目,让小产权房再度成为社会关注的热点。

作为清理小产权房的试点,北京市日前首次公布了清理出的79个在建、在售“小产权”住宅项目,让小产权房再度成为社会关注的热点。

  近年来,有关部门多次发文,严禁小产权房建设与销售。然而,各地小产权房似乎仍在蔓延。是什么原因导致小产权房清理难查处难?

  查处不断 违建不停

  “十一五”期间,有关部门针对小产权房发文多达14条,明确小产权房不合法,严禁建设销售,要求分类清理整顿,查处相关责任人,甚至要求拆除未销售建筑。其中建设部还特别提醒城市居民不要购买小产权房,强调不受法律保护。

  据全国工商联相关调查,全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米。

  在多个省份调查发现,小产权房有从东部到中西部,从城郊向偏远乡村扩散之势。

  距离大连市区40分钟车程的甘井子区大黑石村,依山傍海。一家名为“牡丹城”的小产权楼盘,占地数百亩,有70多栋楼。销售部顾经理正领着几名顾客看房。顾经理说:“买房一年后,就拿到一个不带国徽的绿本房产证;有几百平方米的大房型,也有22平方米的小户型,价格最低的每平方米3980元,而附近的商品房价格在每平方米1万元以上。”

  在北京市昌平区郑各庄村,东西长约2公里、南北宽约1公里的范围内,一栋栋六七层高的小产权房密密麻麻排列着。

  近年来,小产权房品种繁多,从普通毛坯房到精装修小户型,从海景别墅到田园地产,似乎应有尽有,并不亚于正规商品房项目。

  供求活跃 产销两旺

  调查发现,我国小产权房市场早年以刚需为主,近年不断有投资者介入,其市场化特征日益明显,甚至二手交易也很红火。

  从购买者的成分看,他们大约来自3个方面:一是买不起正规商品房的被征地农民和城市居民,例如南京市铁心桥街道的“凤翔花园”,从2002年至今,已经开发了5期,有数千户居民。

  这里的业主说:“住户七成是拆迁农民,当时这里的房价是每套12万至15万元,而拆迁补偿是每户20多万元,买下房子后只剩下几万元。这里的房子没有产权,但商品房价格要贵一倍。我们都是自住,也不需要产权证。”

  27岁的大连居民刘女士说,小产权房便宜,虽然没有产权证,但是圆了她有房一族的梦。“城里的中低收入群众、‘新市民’占了购买者很大一部分,他们买商品房有困难。”

  二是退休后到农村享受田园生活的城里人。在大连大黑石村一个名为“亿盛风情西海岸”的小产权房小区,68岁的宋先生说,去年他在这里买了一套46平方米的房子。“主要是为了退休后休闲。”

  三是购买别墅用来投资。一些小产权项目打出了“不限购”,以吸引购房者。一些投资者认为,小产权房出租有一定收益,将来也会升值。

  非法牟利 必须严惩

  国土资源部今年3月重申,小产权房是指占用农村集体土地建设,并向农村集体组织以外的成员销售的商品住宅。如大连大黑石村“牡丹城”“蓝海之星”等项目,都是在农地上建设,无法办理正规产权证,均属于违法该查禁之列。

  江苏省国土厅副厅长吴震强说,有的小产权项目违规操作,导致土地秩序混乱,以及国家税费大量流失,对于非法牟利的开发企业和乡村干部,必须绳之以法。

  吴震强介绍,南京市郊区有一个占地900亩的小产权房项目,由于村干部与开发商暗箱操作,国家方面少收土地出让金约9亿元,但少数人获利几千万元,目前开发这个项目的村支书已被司法机关逮捕。

  专家建议,在清理小产权房方案中,首先要建立“数据库”,完成摸底调查;其次制定“路线图”,做好分类处置方案;另外,要规划“实施表”,依法操作、公平合理。

  国土资源部相关负责人表示,清理小产权房还需要更具可操作性的法规。比如说,除了基本农田外,农民宅基地和集体建设用地该如何区分?这就需要更清晰的法规。

  北京大学教授周其仁说,禁止小产权房,需要开辟“城市反哺农村”的渠道。目前,农村土地征收为国有后,并没有把巨大的土地增值收益反哺到农村。因此,首先要在法律上为农民“还权赋能”。

  专家指出,解决小产权房问题,不能忽视农村集体享有土地增值的收益问题,需要加以评估、界定,应该兼顾各方利益公平处置。

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