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京楼市封顶价开盘增多 开发商精装热情减退【图】

[日期:2013年04月26日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 4月10日,北京市住建委主任杨斌在做客城市服务管理广播时表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商报价不能明显高于此前成交价格,也不能明显高于周边同类品质楼盘,政府会对报价进行引导和指导。

4月11日,北京春季房展会开幕。随着“限价”政策的明确,北京新开楼盘的价格出现“停涨”之势。图/CFP
4月11日,北京春季房展会开幕。随着“限价”政策的明确,北京新开楼盘的价格出现“停涨”之势。图/CFP

数据来源:北京市住建委官网、本报记者综合整理数据,以开发商公布信息为准
数据来源:北京市住建委官网、本报记者综合整理数据,以开发商公布信息为准

  4月10日,北京市住建委主任杨斌在做客城市服务管理广播时表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商报价不能明显高于此前成交价格,也不能明显高于周边同类品质楼盘,政府会对报价进行引导和指导。

  上述表态也被视为北京楼市“限价令”的明确提出。在“限价令”的作用下,北京楼市暗潮涌动,购房者和开发商的心态都出现了微妙变化。

  购房者热情度上升

  4月中上旬,望京·金茂府、珠江·悦公馆等项目开盘,均实现热销,参与摇号的买房人数均远远超过同期可售房源套数。

  北京一家房企营销负责人还介绍,该企业旗下一楼盘原来预计开盘价在3万元/平方米以上,前期上千的蓄客已经远超将推出的三四百套房源量。而在限价令的要求下,现在估计开盘价要下降,一旦降价,买房人只会更多。

  “现在是开发商涨不了价,未来谁又信房价会下跌呢?”日前,在通州某楼盘看房的王先生这样表示,自己比较看好现在的出手机会。新浪乐居在北京“国五条”细则出台后的一项调查显示,截至目前,在超过16000名的调查对象中,70.1%的人认为细则不会遏制房价。

  在记者采访中,包括万科、绿城等房企的在京人士也谈到,在“限价令”的作用下,目前新盘开盘价格都会在一个相对平稳的水平,这对买房人来说,或许是一个购房机会。

  开发商推盘积极性降低

  相对于限价令给买房人带来的机会,开发商推盘积极性则开始打折扣。4月的实际开盘量和3月相比降低不少。

  在前期热销的支撑下,加上目前蓄客量带来的底气,无论是大兴、房山区域的刚需类产品,还是朝阳板块的知名中高端项目,多数都不愿意降价,宁愿延期入市。

  与此同时,不少开发商也在寻求应对限价令的办法,包括精装房分拆合同,将涨价部分体现在装修价格中;包括取消精装房计划,降低成本来降低售价。

  另据本报记者了解,受北京楼市推盘减少的影响,部分购房需求开始向香河等环北京区域转移。

  “限价令”短期难松动

  对于限价令这一带有明显行政色彩的政策,业内人士多认为不可能长期存在。

  北京中原地产研究总监张大伟认为,如果集中出让一批“限房价、竞地价”的地块,并很快形成相对低价房源推向市场,通过改变成交结构来影响整体成交均价,就无需限价令了。

  此外,还有房企人士表示,在限价令作用下,高价楼盘或将放缓签约速度,北京房价下降将逐渐体现在统计数据上。在此之后,调控压力缓解,“限价令”才可能逐步松动。

  ■ 影响

  1 本月楼市放量“缩水”

  “我们也想开盘,但价格上很麻烦。”近日,北京一家知名房企营销负责人李波(化名)这样说。李波告诉记者,该企业位于南城的一楼盘原拟4月开盘,在申请预售证的报价上与住建部门发生分歧。根据目前蓄客情况,每平米涨几千元“没问题”,但住建部门希望此次开盘价格要低于去年成交价格。

  记者在采访中了解到,开盘受阻于报价的现象不止一例。诸如大兴、朝阳等区域的一些项目都遇到类似的问题。这也造成了不少楼盘预售证申请不下来,导致4月新增入市供应量减少。

  4月1日-4月24日,全市共有望京·金茂府、京投万科·新里程等5个项目取得预售证,可售住宅套数为1419套;和上月同期的8个项目2890套相比,可售房源入市套数明显下滑,下滑幅度达50%。

  在亚豪机构副总经理高姗看来,4月原应是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段,但由于“国五条”的出台和北京版细则的出台,直接打击了项目的入市积极性,使得4月份意外成为供应淡季。4月中上旬,北京实际开盘项目11个,比上月同期减少6个。

  另据该机构统计,5月北京预计有23个项目开盘,如果不能如期取得预售证,这些项目也存在很大的不确定性。

  北京中原地产市场研究总监张大伟认为,不排除部分房企在现阶段接受限价,抢跑入市。对于有的房企来说,几个月之后有限的涨价,抵不上几个月的各项成本支出。

  2 “封顶价开盘”或增多

  “最近开盘的项目和以往不同,以前是在拿了预售证价格基础上低价开盘,现在则是按封顶价(与预售证价格非常接近或持平)开盘。因此开发商现在很少会有优惠给出,这样才能为后面拿证预留出空间。”某市场分析人士告诉记者。

  记者了解到,4月18日开盘的中国铁建·北京山语城开盘均价为19000元/平米。根据北京市住建委官方数据显示该项目本期共取证180套,官网登记的报批均价在19000元/平米左右。值得注意的是,该项目上一期取证是在去年11月,当时拿证价格为19000元/平米左右,而当初开盘价仅为16800元/平米。另外一个位于顺义的中建国际城开盘均价19000元/平米,而其取证均价也在19000元/平米左右。

  据一位不愿透露姓名的业内人士指出,当前这种按预售证封顶价开盘的现象极为普遍,与此同时,高开低走也或将成为一个新的趋势,即先开最贵最好的楼座,之后再开的楼座品质逐级降低,价格会与之前持平或略低。“过去买首期开盘的房子是为了便宜,现在则是为了在社区里占个好位置”,该人士表示。

  3 开发商精装热情减退

  “目前,我们的客户在做具体项目入市前的规划,都是按照精装和毛坯两套方案准备的。”某知名代理公司负责人告诉记者,受到“限价”政策的影响,该公司接手的项目中,有不少都在为是否要精装入市而纠结,即使原本已经做好精装规划的项目也开始进行微调,因为强制的限价也压缩了利润的空间,成本压力进一步加大。

  东四环外某精装项目在近两年销售情况一直良好,而即将开盘的最后一栋楼,一改常态地推出了部分毛坯房。该项目相关负责人对此表示,改推毛坯房是为了节约工期,按照集团要求在年内清盘。

  精装修作为房产的附加值原本是为了多投入、多产出,然而在目前的限价背景下,精装修则犹如鸡肋。“最直接的原因就是,成本压力之下,偷工减料造成后期交房的各种问题,还不如不做。所以我们在为项目做方案时都会提到这一点。”上述负责人表示,尤其是去年拿地的一批项目,有不少都面临这个问题。

  4 环北京楼市明显升温

  “一般1-2月是楼盘销售淡季,但今年却销售火爆,尤其是3、4月,需求旺盛完全超过了预期。”香河珠光房地产开发有限公司副总经理黄起幸告诉记者,在客户构成中,来自北京的客户所占比例最大。

  与限价后北京楼市的低迷不同,河北省的香河、燕郊、固安等“环京”楼市则表现火爆,其中香河表现尤为突出,多个项目都在近期加大推盘力度,富力新、大运河·孔雀城、未名1898、香华府等项目都集中在3月下旬和4月中旬开盘,开盘价格都有小幅提升。

  4月23日,记者在香河香汐项目现场看到,看房排号的消费者挤满了大厅,销售人员同时给几位消费者讲解介绍,分身乏术。一位销售人员告诉记者,项目预计在5月中旬开盘,一期共推出1200套房源,均价初定5500元/平米,目前项目蓄客已超过2300组,且还在增加。

  富力新城项目负责人表示,目前香河区域内项目普遍受捧,富力新城也于4月3日加推了200套房源。据记者了解,此次开盘均价6300元/平米,比3月的销售价5800元/平米上涨了8.6%。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,限价后,北京新开楼盘减少,促使一部分刚需消费者将目光瞄准京郊。链家地产市场研究部张旭分析称,目前环北京市场需求旺盛,一是受到北京房价较高和限购的影响,部分需求外溢;二是香河等环北京地区房价较低,对一些支付能力并不强但又具有投资意愿的消费者有吸引力。

  ■ 专家观点

  限价治标不治本

  ●陶红兵,高策地产服务机构董事总裁

  在当前房价上涨过快,带来一定市场风险的情况下,限价等调控政策应运而生,希望能够遏制房价上涨的势头,达到稳增长的目的。但现阶段的限价政策是违反市场规律的,表面看是限制了房价的上涨,但事实上并未解决根本问题。用行政手段控制预售价格,如价格被扭曲到市场价之下,只会给权贵增加寻租机会。

  未来政府终究是要将商品房和保障房区别开来的,因为粉丝和鱼翅不应是统一价格。政府应该做的是低价供应土地,对做保障房的企业要轻赋薄税,管控保障房的房价,保证保障房的供应量;可以对做商品房的企业合理地多收赋税,价格则由市场调节。

  控制成本不能降品质

  ●童悦仲,中国房地产研究会副会长

  关于限价的政策,我个人还是有些担心。因为过分强制的限价行为,可能会导致开发商从控制成本的角度,有牺牲品质的倾向。所以我特别想要提醒房企,在限价的环境中一定要保证产品质量,尤其是一些小型房企,不要一味地为了降低成本,而丧失了产品最基本的标准。否则在将来因为质量而产生索赔、纠纷,损失将会更大。

  “限价令”难成常态

  ●任莉,思源经纪北京公司副总经理

  目前在现阶段仍然看不到限价政策有任何松绑的迹象。当前市场的销售价格仍然未达到政府所希望的“合理目标”,因此在这一阶段预计都会持续这种限价手段。

  但是,这种行政干预手段要成为常态也比较难,因为任何市场经济都要遵循自身的规律,限价政策的出台本身是为了抑制房价的进一步上涨,但强制的行政干预之下,预售项目难以入市,导致市场供给和实际的需求仍难匹配,价格的理性回调并不容易。也许当土地市场再次出现流拍或者议价空间加大的时候,限价政策才有可能退出。

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