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购房首选次新房 小户型 市区房

[日期:2008年06月27日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 进入6月份以来,杭州楼市成交量的萎缩使楼市消费信心再次下滑,接踵而来的是部分房源率先调价,新一轮的降价风逐渐蔓延。
    眼下的二手楼市又处于敏感时期,到底该不该出手买房,该买什么样的房子?

  我们可以从过去若干次的宏观调控反映出的楼市变化找到回答——

  次新房 小户型 市区房风险小 老房子 大户型 郊区房风险大

  进入6月份以来,杭州楼市成交量的萎缩使楼市消费信心再次下滑,接踵而来的是部分房源率先调价,新一轮的降价风逐渐蔓延。

  每个谷底都是一个进入市场的好时机。可是,面对这样一个似是而非的转折点,我们应该如何下单?在这一非常时期,老房子、次新房、大户型、小户型、郊区房、市中心房,在宏观调控的背景下,不同的房源都有着各自不同的表现。

  回顾过去几年的二手房市场,2004年的5月、2005年的6月、2006的6月,在宏观调控政策和季节性影响的双重作用下,都曾降价风频频吹过。身处2008年的宏观调控,借助前几次调控的3组房源房价涨跌数据,我们可能在购房时更耳聪目明些,不致于迷失方向。

  第一组数据:老房子比次新房跌得快

  “树园新村再次降价,64.79平方米,售价65万元”、“求是村求是学区经典小户型急卖”、“江城路小套急售!房东连续降价,大家快抓紧”、“古荡西区超好经典小户型急卖,35平方米34万元”。自6月以来,市区内老小户型急卖的消息不断出现在中原地产信息平台上。

  每次降价风来临,抗跌性较差的老小房总是位列其中。从以往的数据来看,2005年老房子的降价风最先刮起也最猛。以市场认可度较高的翠苑一区为例,2005年3月均价一度接近8000元/平方米,而同年5、6月份,在楼市整体低迷的情况下,该小区均价率先回落到7200元/平方米,2006年受宏观调控政策的影响,基本保持在7500元/平方米左右,直到2007年,价格一路飙升,目前该楼盘平均挂牌价格在12000元/平方米左右。而朝晖小区、采荷小区、古荡小区等老房子也经历与翠苑小区几乎相同的价格走势。

  从以往经验来看,老房子最容易受贷款政策的影响而调价。而本轮老房子降价原因也与贷款政策有着紧密的联系。从预期来看,这种影响将持续相当长的一段时间,因此,1990年以前的老房子还需慎选。

  比较而言,90平方米以下的次新房抗跌性较强。以三塘沁园为例,该小区建于2000年,多是70~90平方米的户型。2005年宏观调控开始时,该小区房源价格基本没有下调,而只是转售为租。2005年5月,该小区均价为8500元/平方米。2006年,三塘沁园小区价格为9000元/平方米,而2007年,该小区均价一下子涨到13000元/平方米左右,相比2005年,涨幅为53%左右。

  第二组数据:大户型比小户型降得多

  在每次调价过程中,大户型往往因为动辄10万元、20万元的高调整幅度而引人注目。而小户型由于总价低、需求面广相对较为抗跌。

  据中原地产统计,在本轮价格调整中,就有市中心小区幸福人家主动降价30万元。虽然降价之后,房屋的单价仍高达21000元/平方米,但与此前房东只涨不跌的坚定声音相比,这更像是一种妥协,也是市场自身的一种调节。

  大户型需求在近两年的二手房市场中一直是处于金字塔顶端。非普通住宅、二套房贷以及过高的总价使得原本不多的高端需求更加望而却步。据杭州透明售房网数据显示,2008年上半年,140平方以上的大户型成交量仅占二手住宅成交量的7.29 %,而140平方米以上大户型的挂牌比例,据中原地产统计为24%左右。业内人士预测,这部分房源的滞售非一时能解决,调整还将继续,购买者有必要再观望一阵。

  以仙林苑的大户型和小户型为例,进行宏观调控前后的房价对比:2005年3月,该小区大户型均价1.5万元/平方米,小户型均价为1.2万元/平方米(小户型为回迁房,所以房价较低),同年8月份,大户型下调到1.4万元/平方米,小户型则没有降价。2007年房价暴涨,小户型目前房价为1.8万元/平方米,大户型房价为2万元/平方米。总体看来,小户型更为抗跌,涨幅也较大。小户型涨幅为50%,大户型涨幅为33%。

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