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去年北京近700家房企注销 中小房企生存状况堪忧

[日期:2013年01月31日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 在惊叹北京市1月土地市场创造11年来最高纪录、成交金额达到205.7亿元之余,不禁让人深思,在出让的6块住宅用地中,5块土地被国有房地 产企业斩获,其中4个招标项目无一例外全被国企收入囊中。
在惊叹北京市1月土地市场创造11年来最高纪录、成交金额达到205.7亿元之余,不禁让人深思,在出让的6块住宅用地中,5块土地被国有房地 产企业斩获,其中4个招标项目无一例外全被国企收入囊中。在去年出让的地块中,涉及住宅用地招标的只有3块土地,其中两块被华润和首开获得,只有通州的一 块地被大连万达拿下。一时间在坊间传闻着这样一段话:招标地块基本是给国企定制的,要拿地就得跟国企联合。在国企以及龙头房企进一步扩张下,中小房企的生 存状况进一步恶化,去年北京市房企数量减少了近700家。

  国企合围土地市场

  从去年底开始土地市场逐渐复苏,但是让人们看到的是拿地的企业清一色为国企或是央企,土地市场的寡头垄断情况正在加剧。

  据网易房产统计,从2012年9月到2013年1月27日的时间段内,北京市共成交涉及住宅用途的经营性用地29宗。其中,19宗为国企获得,占比为65.5%,土地成交面积约244.7万平方米,占比为71.7%。

  特别是进入今年以来国企在北京土地市场上频繁拿地更是引起了人们的关注。今年1月北京市共有大兴瀛海、石景山老古城、海淀玉渊潭乡、昌平东小 口、房山窦店以及朝阳区孙河6块住宅用地入市,其中5块土地被城建、住总、中海[简介最新动态]以及北京基础设施等央企、国企拿走,只有朝阳区孙河地块被 福州泰禾拿下。

  “在北京要想拿地最公平的就是现场拍卖,民企凭借实力可以一搏,如果是招标的话基本上就没有希望了,因为招标主要受到一级开发的影响。”一位开发商向记者坦言。

  记者了解到,2006年北京市曾经出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》,其中规定“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使 用权实施的土地一级开发之外,其他土地一级开发项目应通过公开招标方式确定项目承担主体”。随后北京对个别地块的一级开发进行了招标,当时万科、招商地 产、明天地产、方恒地产全有意参与,但不久后这一政策就销声匿迹。民企想从源头进入土地市场的大门被关,而北京市国企依然是一级土地开发的主体。

  “涉及到拆迁以及协调电力、供热、供水、供气、电信等基础设施方面的问题,民企根本就无能为力,最终只有交给国企,因此在拿地之初央企、国企就具有先天优势。”上述开发商向记者表示。

  SOHO中国董事长潘石屹感叹,过去几年,中国经历了国进民退,个人感受很深,过去几年北京投地,下面坐的基本都是民企,而最近三四年,土地招 拍挂,下面清一色坐的是央企,都不是国企而是央企。“民企过去几年生存的状态空间不是特别好,而且越来越不好。央企曾有句特自豪的话,说自己是共和国的长 子,我不知道我们民企被排在什么位置。很多中小型的民营房地产企业状况特别不好,去年年中一些企业曾经遭遇很严重的问题。”

  近700家房企注销

  去年房地产市场触底反弹,龙头房企的实力进一步扩张,千亿级房企更是达到了3家,同时值得注意的是,在经过2010年和2011年拓展二三线城市后,2012年大型房企开始重回一线城市,直接导致了北京中小房企的急剧萎缩。

  北京市住建委曾发文称,2011年北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营 业执照已注销。根据有关规定,已注销上述企业的开发资质。同时北京市住建委有关负责人介绍,目前北京市房地产资质有效期内的企业是3000家左右。

  那么经过2012年的洗礼北京市的房企还剩下多少家呢?

  记者在北京市住建委网站的房地产开发企业资质证书查询系统中发现,截至2013年1月30日,北京市资质注册的房地产开发企业为2308家,也就是说在过去的一年中北京市有近700家房企消失,多为中小房地产企业。

  北京房地产协会副会长陈志向记者表示,不能单纯地从房企注册资质的减少来判断房企的消失,因为在房地产业有许多项目公司,项目销售结束后项目公 司也就消失了。同时,一家大型房地产可能注册多家有资质的子公司或是合作公司,如万科就有六七家合作公司。陈志判断目前在北京有项目的企业不超过1000 家,近几年拿地的活跃房企在200家左右。

  链家地产研究部负责人张旭向记者表示,去年北京市住建委一共有200多次领取预售证的信息,而其中一个项目可能分多次拿证,实际上有在售项目的房企不过五六十家。

  陈志认为,目前市场的寡头垄断趋势越来越明显,这对于提高整个行业发展水平有着积极作用,但是也易形成区域性的价格合谋,甚至与政府形成权钱交易。

  “从2009年开始,中化方兴、中国兵器、中国水利、中国电子、中国核电等一大批央企进入北京土地市场之后,中小民营企业在北京的境况就越来越 糟,境况不外乎两种,继续做的只能通过合并股权合作的方式开发一些小项目或是转移到外地开发;或者是直接退出转移到其他行业。”北京颐和九州资产管理公司 副总张磊向记者表示。

  其实对中小房企面临的困难主要还是资金问题。张磊向记者表示,和大型房企可以借助资本市场融资不同,中小房企的主要资金来源仍然依靠银行,但是由于实力的原因,现在很难从银行贷款。

  央企退出速度放缓

  其实对于央企和国企在房地产业的扩张,无论是业内还是监管层早已诟病多时。

  2010年3月18日,国资委高调宣布78家非主营房地产业务的央企将退出房地产市场。其后的一年多时间里,78家央企陆续出让地产项目,其中 不乏保利地产收购了中国兵器的蓟门桥地王的案例。但是随着限购政策出台,公众视线被转移,78家央企退出房地产业的事件逐步被淡忘。

  日前,北京产权交易所(以下简称“北交所”)发布年度数据,显示央企退出房地产业进展缓慢。数据显示,2012年共有15家非房地产主业央企通 过北交所退出17宗房地产项目,成交额为9.64亿元。其中上半年11家非房地产主业央企通过北交所转让13宗房地产项目,成交额为7.37亿元,下半年 仅有4家退出4宗房地产项目,成交额为2.27亿元。

  在北京产权市场,2012年房地产业仍然位居交易成交额第一位,成交99宗,交易额112.19亿元,表明房地产股权交易仍旧十分活跃。

  中原地产市场研究部总监张大伟认为,随着房地产市场的转暖,部分非房地产主业央企产生了惜售心理,一些已进入销售阶段的项目难以割舍。值得注意的是,在退出令发出后,非房地产主业央企再无新增地产项目。

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