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“普房”总价认定盘活小户型

[日期:2008年11月01日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: “新标准没有将环线之间的价格上调,却起到了把更多的房源纳入‘普房’标准的效果,从中可见市政府鼓励购买小户型住房的决心。
    本市普通住房标准调整在楼市新政生效前一晚出台。根据规定,自2005年沿用至昨天的“普房”标准中的单价标准被调整为总价标准,原本的“建筑容积率”一项也被替换成较为通俗的房屋层数。这一调整多少出乎业内的预料。

  “新标准没有将环线之间的价格上调,却起到了把更多的房源纳入‘普房’标准的效果,从中可见市政府鼓励购买小户型住房的决心。 ”业内人士评价道,受益于新标准,全市的“普房”数量将由原先的只占2成左右,有较大幅度的提升。

  【解读·非转普】

  市中心小户型房源受益

  经市政府同意,市房屋、规土、财政、税务四部门昨夜联合发文,明确自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整。新的普通住房标准与原标准相比,一是单价标准调整为总价标准,受惠面有较大幅度提高;二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。

  “新标准的最大受益者是市中心城区的小户型房源。 ”房产专家表示,“普房”标准的认定,由原先主要“抠”房屋的均价,改为房屋的总价。原先内环以内、内外环之间的众多小户型房源,可依靠总价的优势,成功纳入“普房”范畴。

  高房龄老公房“突围”

  同时,内环以内许多建于上世纪八九十年代的老公房,也将因为“普房”新标准的颁布而成功 “突围”。中原房产静安枫景店的一位房产中介人士说,房价在前两年经过一番急涨后,像静安区根本找不到1.75万元/平方米以下的房子,就连位于常德路上“又一村”的一套建于上世纪八十年代的老房子,其挂牌价也要标到2.5万元/平方米。现在依照新规,只要这套老房子属于小户型,总价低于245万元,便属“普房”。

  来自21世纪不动产上海区域市场中心对9月全市成交的二手住宅进行的抽样统计,在调整前符合普通住宅标准的套数占比为24.38%,调整后这一数字为50.41%。有关人士表示,特别是内环线内的小户型房源,预计将会在未来一段时间内的房产市场上较为“吃香”。

  【解读·普转非】

  别墅类住宅物业定性

  分析人士表示,新标准以总价为限制性指标,尽管最高上限并未改变,但执行运用却更便利。如购买内环内90平方米的小户型,则单价可以放宽到27222元/平方米。

  值得注意的是,新的标准将原有标准中“容积率1.0以上”的条款,改为了“五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等”的定性判定标准,在不放宽原有容积率标准的情况下,也补充了量化标准的一些不足之处。

  很显然,新标准的这一条修改针对的是别墅类住宅物业。今后,对5层以下的 “叠加别墅”、“花园洋房”等类别墅住宅物业就有了准确的定位——非普通住宅。而在原先的标准下,此类房源很可能因同时满足容积率、面积、单价三个指标而成为普通住宅。

  【预测】

  或助推明年一季度交易量

  上海易居房地产研究院分析员付琦为记者举例,按照今天正式生效的房产新政,住房所有人转让一套85平方米的普通住房,房屋总价为120万元,该房屋3年前买入。新政出台前后,转让房屋税收总成本减少了9.72万元,相当于原税收支出打了1.1折。

  从买家市场来说,税费降低,意味着成交成本下降,而目前的二手房交易85%以上都涉及住房贷款(包括商业贷款和住房公积金贷款),首付成数降低、利率下调,都能使首次及二次自住型置业人群的购买压力减少,刺激消费。

  中原地产研究咨询部经理马冀认为,由于相关信贷细则等尚未公布,短期内市场成交量不会明显提高。新标准重新界定后,预计在明年一季度前后,对提升市场成交量、加大交易活跃度会起到助推作用。

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