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小户型未来会产生相对性贬值

[日期:2008年06月14日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 由于高房价以及置业人数与可供房源的有限性,政府出台了结构严格控制的政策,并从套数方面从严控制投资性消费,并认定,既往房价上涨系投机与投资过度使然,由此要求提高供应的有效性。
    由于高房价以及置业人数与可供房源的有限性,政府出台了结构严格控制的政策,并从套数方面从严控制投资性消费,并认定,既往房价上涨系投机与投资过度使然,由此要求提高供应的有效性。

  姑且不认这些诊断是否正确,这么几个推断供大家设想:

  其一,投资性消费不会因为打压或抑制就消失了,任何投资,有些是主观的,指望能获得更多的回报,但也存在客观的投资,比如突然获得了一桶金,认为投资于不动产比较合适,且容易理解,回报方式也比较丰富。这两者将在经济进一步发展的时候无论人数还是资金持有量方面大幅增加。那么,当投资不可能消失的时候,伴随结构控制,让舒适房型与高档商品房成为奇货,为收入高层所居之。

  其二,房子的产生基础来自于土地,而土地是不可再生资源,因而可以设想未来一段时间整个市场的总供应量是一定的,则总量不变条件下,小房型无限增加后,导致舒适与高档商品房的持有者从容面对一个新兴中产阶层的强劲市场,造成中高档消费的卖方格局,形成高房价强势。而在普通商品房市场,由于置业者本身的购买力有的在不断被经济发展过快下的高速CPI发生变相亏绌,只能向中低人群保障住房领域转化,另一部分则经过一定努力挤进到新兴中产阶层的行列,而且伴随社会的进步,这部分人群只会增加不会减少或维持定数。于是问题就会出现:现如今比照较高房价与较低承受力的市场有效供应即大量的中小套型将成为小康化以后普遍性垃圾。

  其三,未来人口流动性会强化,在此条件下,租赁市场会发生质变,如同发达国家一样,粗放时期租赁物业以短小精悍为主,到了中产社会以后,出租效率最高的反而是中高档商品房。我国业已进入准小康时期,预期至2050年,我国将迎来真正的老龄社会,而老龄人口并不会居住在一套房子里不动弹,相反会基于科学与健康的发达,进入到老年生活村的概念,他们也有集会与精神生活方面的需要,更需要医疗快速反应条件,所以集中性商品化消费型居住将分割老年人口对市场中小户型的需求。而人力资源与素质提升后换来的是机器排斥人,被排斥者进入保障领域而剩余者进入高品质生活工作一体化领域,满足他们短暂居住要求的也不会是小套型,反而是舒适房型。

  总之,小套型只是基于目前社会条件的一种过渡产品,短期持有通过转手获得一定的差价是其导致投资追捧的关键。如果象高档商品房那样持有手中,未来将不断发生相对性亏绌。

  什么是相对性亏绌?是基于普通不动产品的投资回报而言,比如,人家舒适房一套转手差价或出租回报远高于你的小套型,无论总量还是单位数字。这就是亏绌,一旦亏绌普遍化,这类型的产品只能做为过渡置业品种留存于中低购买力市场。

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