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“无房族”论中国房价必然下跌的20个理由

[日期:2008年08月14日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 近两年,关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏,莫衷一是,而房地产价格却持续上涨。到底涨跌与否,首先要看是谁说的。如果房产商说涨,那等于没有说,因为王婆卖瓜不可能说瓜要跌价。
    近两年,关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏,莫衷一是,而房地产价格却持续上涨。到底涨跌与否,首先要看是谁说的。如果房产商说涨,那等于没有说,因为王婆卖瓜不可能说瓜要跌价。有些手里有房,甚至在炒房,或是不缺钱买房的人,不管是经济学家还是什么人,也不大可信,因为他们要么不在意房价涨,因为买房对他们不在话下,或者手中有房,好等着房价上涨后没事偷着乐,甚至有些学者说不定捧着房地产商的饭碗,怎么能不唱高房价呢?其次要看说得有没有道理,是否有依据。不管是谁讲的,要看有无道理,而不是一看和自己想法相左就骂,因为忠言往往是逆耳的。而且真理越是摔越能证明是真实的,谎言一碰就破。本人默默无闻,也不代表谁的利益,说的话是否客观,自有公论:

  一、 价格由价值决定,同时受供求关系影响。 

   上海房子的价值到底是多少不好判断,但是看看日本的例子,日本因为人多地少,所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨,结果在最高峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值,日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中,人不免狂热,失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上,因为土地的价格并不代表价值。

  二、 前几年,因为住房分配货币化,原先不少人从单位以很低的价格买入产权房,再高价卖出,产生一个财富效应,这样购买能力增加,又有改善住房条件的需求,而这部分购买力最近几年正在集中释放之中,但这种低价买入公房,高价卖出的好事已经一去不复返了,所以这部分购买力一旦释放完毕,对房地产市场的推动力就会突然消失,高高在上的房价就会失重。

  三、 那个中国老太太辛苦了一辈子,终于积累了足够的钱买了一套房子,却没来得及享受就去世,而美国老太太早早住进好房子,在去世前还清所有贷款的故事广为流传,现在贷款买房是比较普遍的现象,房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行(601988,股吧)房贷总额大幅上涨的几年,正是中国连续降息,还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的,一年期存款利率只有2.25%,而贷款利率不过5%多一点,但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右,按现在的利差来算,平均贷款利率为7%左右,而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%,如果贷款利率上涨到7%,还会有那么多人热衷于贷款买房吗?恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国,不同时期,总会是银行存款利率高于通货膨胀率,而现在的中国却相反,这本来就是反常的,利率迟早涨到物价涨幅之上,而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样,未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8%,这种增长肯定是不能持续的。

  李嘉诚说:房价上涨的时候不会死人,但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家以后在大城市走路不要在高楼下面走。

  四、 物业税的推行。

  就是国家把地皮免费给开发商,这样房子的价格就不包括土地,价格会大跌(现在房价中土地成本大约为40%)。当然地不是免费的,由购房者在30到50年的时间内平均交纳。这样的政策一出,谁会去买那些包括地皮成本的房子呢?已经交了土地成本的房价还会这么高吗?而且二手房也不好卖出,因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 2005年1月17日举行的中国经济形势报告会上,财政部副部长楼继伟说,物业税正在做模拟测算,估计不久将在部分地区开始试点。

  五、 法律限制。

  本人是实习律师,深知根据中国法律,业主不拥有住房土地所有权,只有使用权,最多只有70年的使用权,也就是说,在70年后,土地所有权就结束了(如果房产商房子盖了3年,业主就只有67年的土地使用权了,如果又空置了2年,就只有65年了),至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用,或是由国家根据客观情况收回使用权,不得而知,这在法律上仍是空白。可是70年总会过去,这一天总会到来。因为有关法律颁布不久,所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。而且不是所有的房产土地使用权是70年,有的只有50年。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等,从不考虑土地使用权期限,当人们开始普遍考虑这个问题时,土地使用权期限少的房价必然下跌,特别是房龄长的二手房。
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