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楼市调控如大禹治水:宜疏不宜堵

[日期:2010年08月28日] 来源:华夏时报  作者: [字体: ]
文章概要: 楼市调控一味追求压开发商降价其实无济于事,北京上海等中心城市的房价若真的降了,今天义愤填膺的房价“斗士们”多半会翻身入市,房价又会像弹簧一样弹得更高。仅有抑制房价上涨的政策于事无补,还会火上浇油,因为这是“堵而不疏”。若把保障房体系和商品房体系理解为中国楼市的“双轨制”,楼市调控就应学习古人的疏堵结合,一手坚决打击

  国金证券首席经济学家 金岩石

  楼市调控应疏堵结合

  双轨价格

  古时连年水患,大禹治水成功的秘诀在于变“堵”为“疏”,我国古代著名的水利工程都江堰也是以“疏”为本,疏堵结合,让四川人民受益千年。楼市调控一味追求压开发商降价其实无济于事,北京上海等中心城市的房价若真的降了,今天义愤填膺的房价“斗士们”多半会翻身入市,房价又会像弹簧一样弹得更高。仅有抑制房价上涨的政策于事无补,还会火上浇油,因为这是“堵而不疏”。若把保障房体系和商品房体系理解为中国楼市的“双轨制”,楼市调控就应学习古人的疏堵结合,一手坚决打击投机性炒房,一手大力促进保障房安居。

  楼市调控应疏堵结合,所以保障房体系的完善至关重要,但在实践中要区分两种投机行为:一种是商品房中的投机性炒楼,另一种是双轨制中的政策性投机。保障房是非市场化的低价房,有公租房和“经适房”。公租房体现的是对特定群体的住宅补贴政策,不涉及低价房的未来产权交易,但所谓的“经适房”却不是这样,低价“经适房”的未来产权交易包含着政策性投机,这种投机比市场中的投机性炒房更不公平。按照现在的有关规定,“经适房”满5年后可以解禁换证,与商品房享受同等待遇,由业主自行决定出租或出售。这就好比分流洪水所筑的堤坝一样,前面辛辛苦苦地筑坝分流,后面已经谋划毁堤取水,结果必然是千里之堤毁于蚁穴。双轨制的楼市调控若以反投机性炒房的名义引进了政策性投机,“经适房”的建设就不是保障房安居,而是保障房投机,不仅将毁坏保障房体系,而且还将“劣币驱逐良币”,毁坏中国尚不成熟的商品房体系。

  楼市价格越压越涨

  源头不在市场

  在政策调控的高压之下,多数城市的房产成交量已经开始恢复,这暗示着未来房价仍将继续上涨。从2004年开始,城市房价与政策调控的关系就像政府脚下踩的弹簧一样,政策一抬脚就涨,房价是越调越高。房价涨幅的提速恰恰是楼市调控开始之时,这不是偶然的巧合,也并非市场有意和政府唱对台戏,而是政策体系本身的不协调。

  不久前拜读了万达集团董事长王健林先生的文章,他总结的四条意见可谓言简意赅:1、不是地价贵,而是财税体制不合理,地方政府只能靠卖地求发展;2、不是商品房的价格高,而是保障房的政策不到位,购房者只能争抢商品房;3、不是房价太高不合理,而是收入太低不合理,工资上涨的幅度落后于国民收入的增长;4、不是刚性需求过旺,而是土地供给不足,30年间城市人口增了3.6倍而同期城市土地供应的增长却不到1倍。在我看来,这“王四条”只需要再增加一条:5、不是房价增长过快,而是货币增长更快,20年房价的上涨幅度远低于广义货币供应量的增长。

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