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广州楼市限购两周年 限购魔咒的四大预言

[日期:2012年10月20日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要:
  预言1
  
  限购明年不会取消,但会松绑
  
  随着楼市成交量回升,限购取消的可能性有所降低。北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示,在今年前几个月,限购令几近取消边缘,但随着4月份后,连续四个月交易量较大,从现在来看,取消限购令的条件又不具备了。
  
  有不愿透露姓名的房地产行业分析师认为,从现在的市场情况来看,限购令明年应该不会被取消,但执行的力度会放松,“这有点类似房地产的‘70/90’政策,从没公开说取消,但执行力度很弱”。
  
  限购取消的条件已消失
  
  限购本身已引起较多争议。著名经济学家茅于轼曾直白地表示,限购的方向不对,房价由供给和需求决定,供给增加或需求减少都能压低房价,限购能减少需求,但限购不是一个好政策,没有解决房价高的根本原因。部分城市出台限购政策时,加上一个执行期限,也加深了限购是暂时性措施的印象。去年年底,住建部部长姜伟新在人大常委会会议上表示,楼市限购是行政办法,是不得已而采取的办法。正因如此,限购何时会取消的猜测从来就没有中断过。
  
  去年年底,楼市进入寒冬,一手商品住宅销售惨淡,库存量越来越大,开发商资金链紧张的消息不绝于耳,当其时,人们将成交的惨况归结于严厉的限购政策而不是过高的房价,且市场上的主流观点认为,如果限购政策不取消,单靠开发商自己,根本不可能让市场好转。
  
  也正是在去年年底,姜伟新表态:“目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统,完善之后将取消限购。”今年年初,姜伟新表示,今年6月底前实现包括北京在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网。让市场对限购取消的期望达到了顶点。
  
  可是,到了今年6月底,个人住房信息系统联网没了下文,限购取消同样没了下文。更重要的是,今年3月份以来,房贷的松绑、房贷利率优惠的再度出现,让众多刚需买家结束观望,纷纷入市,且一直持续到9月份,楼市成交都没有出现萎缩迹象。正是在这种情况下,董藩说“取消限购令的条件又不具备了”。
  
  松绑的可能远大于取消
  
  此前,业内人士认为,限购要取消,一是要有新的调控措施可以替代限购,让市场继续稳定发展,让调控继续见效;二是要建立起房地产市场健康运行的长效机制,住房制度改革大步跟上。不少业内人士甚至认为,房产税出台之日,就是限购政策取消之时。财政部财政科学研究所所长贾康去年接受媒体采访时表示,房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。
  
  市场的另一种声音认为,房产税不应该是限购的替代品,“房产税被重提,缘于用房产税替代限购政策的设想。实际上,这两者有关联但不应该是替代关系。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
  
  但在上述房地产行业分析师看来,取消限购只是一种空想。“如果说限购政策出台有不妥之处,那么几年时间就取消限购更加不妥,这样会造成房地产市场预期的变化过大,对房地产行业本身就是伤害。”因此,有分析师认为,即使限购取消的条件已经具备,也不应该直接宣布取消,而是应该在执行过程中,执行力度逐渐放松。“因为执行力度放松,一旦房价再度出现反弹,只要在执行力度上再度从严即可。如果直接宣布取消限购,房价出现反弹,那怎么办?再次宣布限购?两相比较,前者的操作空间无疑要大得多。房地产市场中并不缺乏这样的例子,例如‘70/90’政策,从来没有宣布取消,但执行力度不大。”
  
  目前商品住宅市场的投资、投机行为远低于限购前;且在成交量回暖的情况下,房价仍保持了较平稳的态势。这是市场各方最愿意看到的局面,也是限购执行力度放松的前提条件。“虽然楼市成交维持了较长一段时间,但单靠刚需的推动,楼市在明年还是会遭遇成交困局,那个时候就是限购执行力度可以松一松的时候。”该分析师表示,在限购执行力度有所放松的同时,对控制房价目标不力的地方政府的问责不能松,这样既给了楼市更多的空间,又防止了房价的大幅反弹。
  
  预言2
  
  限购松绑,房价涨幅也不会超5%
  
  如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。
  
  有业内人士表示,现在政府已经限售了,如果房价再涨,可以直接禁售。在这种情况下,房价要想涨起来难度很大。
  
  如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。
  
  有业内人士表示,现在政府已经限售了,如果房价再涨,可以直接禁售。在这种情况下,房价要想涨起来难度很大。
  
  房价高位盘整难再大幅飙升
  
  从2002年至2011年这10年间,广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米,涨幅高达223%。回看这10年,除了2003年房价出现下滑外,其余年份都处于增长之中。其中,涨幅最为惊人的,反而是不断调控的几年。2007年,广州房价比2006年增长了35.37%;2010年,广州楼市成交量表现平平,房价却比2009年增长了39.77%。
  
  经过2010年的房价飙涨后,楼市调控越收越紧,成交量越来越低,开发商资金链越来越紧张,2011年房价终于保持较为稳定的态势。不过,这种稳定是高位盘整,2011年和2010年一样,房价都在1.3万元/平方米的水平线上;从2010年8月份至今,广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间震荡。相比2011年,今年房价多在1.3万-1.4万元/平方米的幅度,全年房价可能略微上涨。
  
  和广州一样,全国众多大城市的房价目前也基本保持高位稳定的态势。即使如此,市场对房价上涨的预期仍然强烈。日前,华远地产董事长任志强再次强调:“现在看来,支持我的预测(明年3月房价将暴涨)的人越来越多而不是越来越少。”任志强坚持的理由是,现有的库存量大概在明年3月份以前已经可以消化得差不多了,而新的供应没有看到,所以明年3月份以后可能会出现暴涨。
  
  虽然对房价上涨预期强烈,但从供求关系来看房价的涨跌,并不是很靠谱的事情,特别像广州这样的大城市。2008年、2010年、2011年广州一手商品住宅的吸纳率(成交量与批准预售量之比)都不到1,分别为0.7、0.86和0.81,也就是说,这几年都是供过于求。按照供求影响房价的观点,这几年广州房价应该下跌才对,但事实上,2010年广州房价出现大幅增长。再说,从目前广州一手商品住宅的增加速度来看,到明年3月份,一手商品住宅仍可能保持有五六百万平方米,供应依然充足。更何况,广州房价现已处于较高的位置,要想再出现2010年那种近四成的增长幅度,难度非常大。有房企副总裁告诉记者,现在广州还有限卖、限签等措施的限制,房价在数据的反映上更不会大幅增长。
  
  政府对房价上涨容忍度有限
  
  广发证券一份最新报告分析认为,一直以来,政府对房价上涨的容忍度非常有限,稍有上涨苗头就出台调控措施进行打压,只有在去年年底到今年6月份,房地产投资快速下滑引致经济增速迅速下降的背景下,容忍度才有所提高。但即使这样,政府对一些触及限购的松绑措施依然予以纠正。此外,在今年成交量连续回升后,政府即派出督查组对全国楼市进行调查,可见对房价上涨非常敏感。如今,房地产投资已经见底,政府对房价上涨的容忍度不会扩大。
  
  有投行的相关负责人认为,在2013年,政府对房价上涨的容忍度也不会更高。如果不是取消限购而是放松限购的执行力度,那么既有了不容忍房价上涨飙升的态度,也有了遏制房价飙升的武器。一旦成交量出现下滑,放松执行力度可促进楼市回暖;一旦房价出现明显的上涨势头,又可以加大限购的执行力度,以遏制房价走向泡沫。
  
  预言3
  
  限购松绑,月均成交仍难超60万平方米
  
  如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。
  
  有业内人士表示,现在政府已经限售了,如果房价再涨,可以直接禁售。在这种情况下,房价要想涨起来难度很大。
  
  刚需购买力已释放
  
  广州限购两年来,被压抑的购买力,已在今年得到了释放。今年1-9月份,广州一手商品住宅成交量超过70万平方米的月份共有4个,特别是第三季度,每个月的成交量都超过了70万平方米。1-9月份,广州一手商品住宅成交量已有519.61万平方米,是去年全年的93.23%,今年的“丰收”基本已成定局。
  
  广州并不是特例,成交量维持高位,在全国楼市中是普遍现象。其中,最有说服力的就是标杆房企的成交情况。截至本月14日,已有20家标杆房企(包括万科、保利、恒大、佳兆业、富力、龙湖、中海、雅居乐等)公布了9月销售业绩,多家房企提前完成或接近去年既定销售目标,其中有15家房企销售环比增长。前9个月,这些房企累计销售业绩达5284.5亿元,较去年同期的4889亿元上涨了8.1%,大部分企业业绩均出现明显的同比上涨。
  
  成交量的上升,得益于房贷松绑、房贷优惠利率等政策的微调,让压抑已久的刚需购买力得到释放。在今年5月份广州楼市成交出现大幅上升时,业内人士吴定金已经分析,随着楼市调控政策的微调,市场预期有所改变,刚需出手意欲增强。
  
  高端购买力难接棒
  
  在今年三四月份楼市刚开始出现回暖苗头时,市场仍保持谨慎的乐观,因为释放的主要是刚性需求,一旦这部分购买力释放得差不多,成交量就会再度回落。
  
  从三四月份至今,差不多两个季度过去,市场成交量非但没有回落,反而一直维持高位。广州第三季度的成交,是近几年来少见的高水平。成交量一直维持较高水平,除了刚需持续出手外,部分改善型及高端项目买家的入市是很重要的因素。例如在户型面积大、单价高的珠江新城,住宅项目在整个第三季度都有较高的网签量。
  
  由此可以预见,即使限购有所松绑,也不会出现今年这样明显的成交量反弹。毕竟,现在一些改善型及高端项目买家的购买力已经逐步释放,真正被限购挡在门外的那部分购买力,已不足以支撑楼市成交量的井喷。
  
  合富辉煌首席市场分析师黎文江曾多次表示,现在广州楼市每月有六七十万平方米的成交量已经算很不错了。确实,在成交量较好的月份保持六七十万平方米,全年成交量保持在七八百万平方米,在当下的广州楼市已经算得上是“丰收”了。广发证券则从供应的角度出发,说明现在整体楼市成交难以放量的原因:长期看来,由于受制于土地供给有限(指标有限),尽管每月土地购置都有较大波动,但以年来衡量房地产市场的成交量,数据基本持续稳定在3.5亿-4亿平方米之间,在逐步消耗掉存量土地后,市场的成交量已经难以持续放大。全国市场如此,房地产开发时间最长、市场最成熟的广州更是如此。从2007年至2011年,虽然期间有过2009年的疯狂,5年的月均成交量也不过是58.97万平方米。
  
  假如明年“限购令”有所松绑,而不是取消,广州月均成交量要想突破60万平方米几无可能。当然,这是从年度同比来说,假如是限购松绑前后几个月的环比,成交量井喷的可能性倒是比较大。
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