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房地产泡沫再起 楼市调控到了全国统一限购的时候【图】

[日期:2013年03月04日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 只有全国性限购政策才是有效的政策。限购政策于情于理都是没有错的,不限制住房需求,只限制投资需求,这是一种公平合理的政策,在房地产税没有全面推出时,是一种很好的替代方案

只有全国性限购政策才是有效的政策。限购政策于情于理都是没有错的,不限制住房需求,只限制投资需求,这是一种公平合理的政策,在房地产税没有全面推出时,是一种很好的替代方案

  ——王小广

  上月,楼市新调控措施出台,谓之“新国五条”,不日,“新国五条”细则也正式出台。针对前一段时间房地产泡沫再起,新一届领导集体果断决定,不能任由其继续发展,要坚定地实施严厉的调控措施。这也是新一届领导集体开局之年面临的第一个大挑战。

  房地产泡沫为何又起?真的是因为“刚需”太旺吗?于情于理都讲不通。房价这么高,北京上海等一线城市的房价远超美国,但我们的收入水平远低于美国,“刚需说”很难成立。刚需就是普遍老百姓自住需求,越往后买房的人收入水平越低。收入高的早就买了,剩下的要么是中低收入者,要么是新毕业的大学生、研究生,他们的收入水平也不会高,这两类群体的房价收入比在不少城市都在20倍以上。房价越走越高,而他们却越买越起劲,这显然违背常理。

  当然,也有穷人投机的情况发生,2012年确实有不少没有购买力的人,在两种力量支撑下勇敢的买房,被归之为“刚需”。一种力量是被一些房市专家或房地产商忽悠了,说2013年房价存在被一些因素刺激将大涨的可能,另一种力量就是根据过去的经验,房价调控的真相是越调越高。既然预期是“房市必定大涨”,那么有钱没钱,有能力没有能力,都应该买房,哪怕是啃双老,啃四老又何妨。笔者对这种“无所畏惧”的刚需特别担心。房价已这么高,房市泡沫随时会破,与股市当年在6000多点巅峰相仿,他们能承担起房价暴跌的风险吗?

  任志强等人的“土地断档说”,无疑是火上浇油,笔者一直认为“土地断档说”无任何根据。他们说什么2007年房价大涨是由于土地断档,2009年房价大涨也是由于土地断档,2012年底到2013年房价必涨同样是因为土地断档,那2011年和2012年的一、二季度怎么不大涨呢?  房价上涨的真正原因是投机需求太多,政策对其抑制有限。看看最近不断爆出的房姐、房妹、房叔、房爷,就知道房价是由于什么暴涨的,没有住房需求的人买10套、20套,甚至50套、100套,这种情况绝对是历史奇观。正是这种无限的投资投机需求推高了房价,与当年亿安科技的泡沫是一样的。限购政策对调控的作用也不像市面流传那么有效,如果资金充裕(流动性明显过多),那么一些城市限购,会导致另一些不限购的城市房价上涨,因为是投资或投机需求,买房为的是赚钞票,而不是自住,到哪买房都一样。想一想,限购的城市还是少于不限购的吧,何况限购政策都是大涨后或绝对价已经很高时才推出。

  只有全国性限购政策才是有效的政策。限购政策于情于理都是没有错的,不限制住房需求,只限制投资需求,这是一种公平合理的政策,在房地产税没有全面推出时,是一种很好的替代方案。

  过旺的投机需求推高了房价,这一重要认识只是在2010年出台国十条时才算认清。笔者曾估计,住房供给的一半是满足投资投机需求,这绝不是夸张,房姐房妹们的辉煌业绩就是明证。在许多城市,本地居民有二、三套房子是普遍的事,许多房子空置在那里,等着升值,各地城市都在演绎房子致富的大戏。

  过去我们的住房政策存在十分严重的问题。鼓励住房投资,长期采取低利率政策,对住房贷款的利率更加优惠,更重要的是所赚的增值收入不用交税,既无增值税,也无保有环节的税收。在这个世界做什么交易赚钱都要交税,但唯独住房投资不交税,而且所有的其他投资都没有投资住房赚钱来得快,所以才出现全民炒房的奇观。

  我们更关心的是这无限投机需求是怎样得逞的。实际上房价涨不涨,主要看货币供给,货币大量超出经济增长需要的供应,必然会产生房市泡沫,这就解释了为什么2011年及2012年初房价会下跌。只要货币供应量增长适当,即货币政策处于稳健水平,投资投机需求就会被抑制,因为没有钱投资,房价不可能上涨,相反,房地产商资金紧张,资金链面临断裂,房价必然下跌。

  我们回过头来分析2012年底房价为什么上涨。原因还是货币供给出了问题。大家知道,2012年中国经济是向下调整的,GDP增长从9.2%降至7.8%,即实体经济对货币需求应是减弱的,在物价同时下跌的情况下,新增6万亿元贷款就能支撑GDP增长8%左右,但我们却通过商业银行新增了8.3万亿贷款。根据笔者估计,这其中相当一部分信贷流入了房地产行业,支撑了房地产泡沫。在实体经济调整或下行的过程中,大量增加货币供给的一个结果就是引发资产价格明显上涨,这一点已被反复证明。

  自去年六月份以来,房地产回升经过了两个阶段,第一阶段,6月至9月间,成交量明显回升,随后进入第二阶段,房价上涨,自10月份到现在,2013年上半年还会持续一段时间。即我们的结论是:房价调控不力的根本原因是货币政策不能坚持稳健,当然,从长远看,还缺乏一个重要的稳定装置——税收调节(笔者称之为“刹车系统”)。

  “新国五条”被认为比以前的政策更严厉更深入,主要表现在以下两个方面:一是限购加强同时,这次明确提出扩大房产税改革试点范围。房地产调控税收手段开始走向前台,这是“新国五条”与以前的各次调控有重大变化的地方。二是把外来务工人员纳入现有保障房体系,这样做有两个理由,一方面政府想通过保障性住房来满足部分“边际性”刚需(像上面分析的那种容易形成投机性刚需的部分),从而减轻住房需求压力,另一方面,则是出于推动农民工市场化,加快城镇化的一种战略性考虑。

  然而,笔者还是坚信,如果当前货币政策明显宽松的现状不变,调控效果仍然值得怀疑。房市调控核心是货币政策能否坚持稳健。人们对新一届领导集体的第一个期待是,这次房市泡沫能否及时抑制。新一届政府房市调控的手段仍然有很多,第一个也是最重要的措施是收紧银根,对去年下半年以来已经明显宽松的货币政策进行收缩,使之处于稳健的水平,最主要是将2013年新增信贷压缩到7.5万亿左右。第二个选项是用房地产税调控房价,这一政策目前仅是扩大试点,而且政策本身并不到位,作用有限,但也不排除非常情况下采取一步到位的严厉措施。第三个选项,也是对房地产的直接限制措施——限购,笔者认为到了采取全国统一限购政策的时候。

  总之,房价调控能否一针见血,不再重演“空调”结局,取决于新政府的两个决心,一个决心是在经济处于调整期,承受房地产等利益集团的强大压力,坚定地执行稳健的货币政策,第二个决心是对房价快速上涨采取零容忍。

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