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央行或抬高个人房贷成本 中央调控被指左右为难【图】

[日期:2013年03月14日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 中国房地产市场经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程,俨然已经演变成为"涉事"各方博弈的战场。今年两会期间,央行行长周小川表示,将继续使用例如首付比例、房贷利率等针对房地产的价格调整措施,有的措施将继续加大力度。


中国房地产市场经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程,俨然已经演变成为“涉事”各方博弈的战场。今年两会期间,央行行长周小川表示,将继续使用例如首付比例、房贷利率等针对房地产的价格调整措施,有的措施将继续加大力度。

  据北京晨报报道,周小川称,货币政策主要是管理总需求,一般情况下,如果总需求过度的话,会导致物价上涨,同时资产价格也会上涨,这其中也包括房价、股票和其他资产的价格。他强调,可通过结构性的信贷政策来实现控制房价的目标。

  周小川坦言,对于房价来讲,一些结构性的政策几年前就已经开始运用,“比如说首付比例和专门针对房贷的利率,还有专门针对房地产的一些价格调整措施,这些措施还会继续使用,有的还会继续加大一定力度。”

  另据经济参考报报道,从2012年全国土地出让情况来看,全年全国土地出让合同价款2.69万亿元,同比2011年的3.15万亿元,下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。

  以上海为例,按照上海市2011年国有土地所有权出让收入占政府性基金收入的比例85%计算,2012年上海市土地出让金为1100亿元,同比锐减43%。由于上述原因,相关省份都相继调低了今年土地出让金预算增速,部分省份甚至预计负增长。

  对此,全联房地产商会会长聂梅生表示,“地方政府是政策执行者也是城市责任者。”地方政府微调房地产调控政策的原因是,其不像房企可以耗时间,它没有资金,城市就不能发展,人民生活就不能改善,城市G D P也会完不成指标。

  而此轮房地产调控以来,银行开发贷在开发商资金来源占比在波动性下降。国家统计局数据显示,开发商资金来源中,国内贷款占比从2008年的19.2%,下降到2011年的15.1%,2012年轻微上升至15.3%。

  一位国有大行公司业务部经理坦言,“实际上,银行贷与不贷都是基于对行业和某企业资金风险权衡的商业行为,毕竟房地产行业银行贷款投放的比重依然较大,短期内这种局面不会改变。因此,对于资金链出现问题的房企,银行会在尽可能减少损失的情况下逐步退出,而优质房企依然会作为大客户进行放贷。”

  从16家上市银行最新的财报数据可以发现,房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一(2012年二季度为19%),如果再加上住房贷款,房地产部门的直接贷款占全部信贷资产的近三成(2012年二季度末为31.5%)。

  具体而言,在四大行中,除了中行房地产开发贷较上年末有所增长外,其余三大行均呈现负增长。工行房地产相关贷款余额4991亿元,较上年末下降130亿元;农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元,较上年末骤减369.5亿元;建行房地产开发贷余额4177 .66亿元,较上年末也减少了13 .94亿元。中小股份制商业银行中,浦发银行(10.44,0.19,1.85%)上半年房地产行业贷款较上年末减少了77.26亿元。

  对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,由于银行本身信贷考核机制与性质,造成银行投资方向的固定,房地产企业利润相对较高、风险较小,所以这也使得银行大量介入了房地产市场的开发和消费贷款。

  值得玩味的是,相比地方政府、银行,房地产开发商是最能抗压、也是最能“玩得起”的。数据显示,自2003年到2012年十年间,中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6 .4万亿元,累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11 .3 亿元增长至2012年的近200亿元,增长了近16倍。

  此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示,去年万科实现营业收入1031.2亿元,同比增长43.7%,实现净利润125.5亿元,同比增长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。

  有业内人士指出,开发商的底线就是资金链不能断裂,之所以在调控中均能置身于外,一方面是因为国家的“十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握;另一方面,由于投资成本较低,在资金出现问题时,开发商大不了选择放弃项目:“我不挣钱也还不了你的钱,大不了把我的土地收了”。

  对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,由于房地产的高利润诱惑,造成了现在“全企业炒房”,这也就造成了地价越拍越高,开发商同时采取成本加价的方式获利,而不断增长的购房需求,使购房者成了为所有成本买单的下家。

  在房地产市场的所有环节中,购房者无疑是最弱势的群体。一方面,要解决自己的安身之处;另一方面,渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为,在中国投资渠道缺少的背景下,房地产投资成为最合适的选择。

  住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出,在城镇化背景下,不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求,购房需求不断增长。与此同时,由于进入房地产市场有门槛,因此在初次收入分配差距较大的背景下,住房价格被支付能力较高的人群决定,这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。

  “房价上涨的根本原因是制度失衡。”倪鹏飞表示,从中央考量来看,一方面要抑制房地产价格过快上涨,另一方面又必须考虑经济增长的重要底线。这就导致中央层面在调控措施方面不是很得力。

  聂梅生也认为,现阶段我国调控政策左右为难的根本原因是中国经济仍很脆弱,在外部经济较差的背景下,只能拉动内需。而房地产业的兴衰又影响着钢铁、煤炭、水泥、建材等众多上下游行业。“所以,中央必须权衡多方因素,把握局部与全局的关系。”

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