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二手房交易刷新记录 楼市“小阳春”或提前结束

[日期:2013年03月24日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 据《新闻晨报》报道,本月,"有楼盘开盘首日基本售罄"、"500组客户抢200套房子",此类"日光盘"现象已在楼市"小阳春"提前出现,这与当前新"国五条"的出台密不可分。
据《新闻晨报》报道,本月,“有楼盘开盘首日基本售罄”、“500组客户抢200套房子”,此类“日光盘”现象已在楼市“小阳春”提前出现,这与当前新“国五条”的出台密不可分。不过,随着地方细则出台临近,政策会更加明朗化,再加上需求的提前透支,市场可能会出现显著的降温。届时,今年的楼市“小阳春”可能将提前结束。

  新政出台前,“网上房地产”上的上海一二手房存货量都大幅下降,随着大批购房者“弃二从一”,外环外的新房可售量下降尤其显著,外环外的新房更是在不到一个月的时间里就少了2300多套。

  近期楼市成交旺盛,上周全市商品住宅成交创出新高,成交排名方面,上周成交面积排名前十的全部来自外环以外地区,而且成交均价都相对较低,基本都在2.5万元/平方米以内,由此可见目前市场成交主力依然以外环外区域为主。

  对比上海近几周各环线一手房的存量情况看,外环外存量减幅最高,达到5.6%,其次是内环内区域,也从侧面反映出外环外近期的成交情况。而二手挂牌量的变化率外环外区域更为明显,减幅达到8.18%,短期内挂牌量的减少基本上都是因为成交,可见在新“国五条”和20%个税政策的刺激下,外环外地区成交火爆表现得尤为明显。

  近期市场上出现不少客户原本打算购买二手房的转向一手房市场,记者从部分中介门店获知,有客户原本打算购买二手房,而近期二手房成交火爆,客户购买前犹豫不决,导致前期自己看中的几套二手房都已经卖掉,从而转投一手房市场,并通过业务员购买其代理的一手房。德佑地产代理部总监孙扣华认为,在外围区域二手房挂牌量明显减少的情况下,其价格也在开始走高,促使原先准备购买二手房的客户开始关注一手房,而目前一手房价格相比部分二手房而言,扣除税收的话,会更便宜一些,从而加速了近期一手住宅的成交活跃。

  ■[业内分析]

  市场中介人士分析,当下热销的楼盘也以刚需或改善为主,主要集中在两类:1是之前热销的楼盘加推,价格前后涨幅不大的;2是全新盘选择了“平价入市”策略的,价格往往略低于市场预期的。

  德佑地产代理一部总监龚坤认为,由于市场受后期政策的不确定性影响,目前二手市场成交火爆,从而也带动一手市场活跃。在外环外地区由于一二手房源众多,价格差距也不大,目前已经有部分卖家提前涨价从而避免个税可能带来的影响,而购买外环外地区房子的又是对价格比较敏感的刚需客户居多,二手房价格的变化导致了出现部分购房者从二手市场转投一手市场的现象出现。由于二手成交的持续升温,二手市场转向一手的现象可能逐渐增多,后期市场变化如何有待细则出台才能定论。

  3月:二手房交易或超3万套

  自3月1日新“国五条”细则出台后,各大门店的日均交易量增加3-4倍,预计本月二手房市场的交易量将刷新2009年以来的月成交最高纪录。

  “本月上海二手房成交量很有可能超过3万套。”德佑地产研究总监陆骑麟说。他向记者坦言,目前仅德佑的成交量来看,环比增长了3.5-4倍,而且不光一家公司如此,按此类推,全市二手房成交量完全有可能超过2009年11月3.2万套的记录。

  但是近期二手房成交已经没有月初那么疯狂了。“闪签”的人数也大为减少。21世纪不动产调查报告显示,从浦东、徐汇、虹口、普陀、闸北等区域门店来看,虽然急售情况仍然存在,但与此前闪签客户往往占到上述门店同期总成交客户的30%以上,个别门店政策后单日甚至出现8成以上皆为闪签客户的局面已大有不同,该比例已基本缩减至2成左右。同时上门客数量较政策出台后首周有20%-50%的缩量。

  “细则出台后很有可能一下子就冷清了,所以我们也要提前准备,至少现在要尽力‘抢客’。”陆骑麟说,可是这几个月的爆棚很可能已经大大透支了市场。“把未来三个月的客户都透支了。”

  一旦二手房市场重新降温,那么中介势必又回到一手代理的市场,再从新房交易那里分一杯羹。但是开发商以往在市场不好的时候才会找中介分销,现在新房市场却将迎来大量“弃二从一”的购房者,他们还会把蛋糕再切一块分给中介吗?

  “我认为,细则虽然对二手房市场影响更大,但可能的限贷升级对新房也还是有影响的。”陆骑麟表示,经过这两年的发展,以往新房市场开发商自己大包大揽或者某家代理商一家独大的时代已过去,现在则是各家代理商、分销商“百花齐放”的时代,因此一旦二手市场重新降温,通过“一手代理”还是能够缓解难关的。此外,中介可能还会增加租赁生意和商业地产的投入来过冬,但是日子没有这几个月那么好过是肯定的。

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