温馨提示:按左右键可翻上下页
阅读内容

报价偏高不发预售证 北京将步入商品房限价时代?【图】

[日期:2013年04月15日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要:  4月10日,北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策,这个管理政策将很快出台。一石激起千层浪。这被业界迅速解读为,商品房限价时代来临。


 4月10日,北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策,这个管理政策将很快出台。一石激起千层浪。这被业界迅速解读为,商品房限价时代来临。

  如果说之前的楼市调控政策还只是限制购买人的资格,那么从现在起,价格限制的政策可能将很快登场。限价调控措施的首次亮相,可能是首都北京。

  在“国五条”的调控思路下,北京市拿出了最为严厉的实施细则。与其他城市不同的是,北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

  在“国五条”北京实施细则的19条内容中,这句话此前并未引起太多关注。在民众对北京实施细则的关注中,征税和限制单身人士购房成为焦点。很少有人注意到限价的提法,更深层次的原因是,几乎没有人认为北京市会对房价直接进行限制。

  真对商品房进行限价的话,这将是“国五条”北京版实施细则中最为严厉的手段。从杨斌几天前的表述来看,距离楼市限价管理,北京似乎只剩临门一脚。

    商品住房如何进行限价管理

  这是一个颇为难以理解的政策。既然是自由交易的商品房,如何进行价格限制?

  按照杨斌的说法,“纳入限价房序列管理”是一个全新的概念。和纳入保障房体系中的 “两限房”不同,这种新的限价房是满足自住、改善型需求的商品房。两限房针对的是中低收入家庭,属于保障房,而纳入限价房序列管理的房产则是产权完整的商品房,针对的是中等收入家庭,这类房子将通过政府土地收入、税收政策的优惠保持中低价位。

  除此之外,杨斌还表示,北京市已经出台政策加强商品房销售价格引导,如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导,将不予核发预售许可证,或不给予成交资格备案。

  要把商品房纳入限价房序列,同时还要对商品房价格进行指导。在看到这条消息时,中国社科院经济研究所研究员汪利娜非常困惑,她不明白,政府部门怎么能够区分自住型住房需求和改善型住房需求,而对这些住房的价格,又如何进行指导和限制。

  是不是说,北京市今后将由政府直接对房产定价,而不是由市场来决定价格?

  杨斌对此没有进一步的解释。但从两年前北京的探索来看,恐怕这将是一个肯定的答案。

  2010年5月,北京市房山区一块土地的拍卖引来众多关注。这个地块既是地处北京远郊区,也没有成为地王,其引人关注之处在于,当开发商竞拍土地的时候就已经获知,这个地块将来建设的商品房价格已经确定为每平米12500元,这个价格比周边同类商品房价低了四五千元。

  这个地块最终由一家央企拿下,其建设的商品房项目被称为北京首个、同时也是全国首个限价商品房。

  2011年4月,这个限价商品房项目开盘,首批1600套房源当天被抢购一空。

  很难评估这个项目对所在区域房价的影响。在这个项目入市之初,确实对周边房价造成震动,但时至今日,这个区域的房价又重新涨了上来。

  或许是看到了这个项目的短期效应,北京市试图扩大这种项目的建设。不出意外的话,这个项目的运作模式就是北京市今年要大力推广的“将自住型、改善性商品房纳入限价房序列进行管理”的蓝本:限房价、竞地价。

  这就是说,今后的房地产开发流程将变成政府直接给楼盘定价,开发商在此基础上盘算自己该以什么样的价格拿地,然后竞标、建设、出售。

  面对这样的政策,购房人是该欢呼还是该紧张?

  一连串的疑问摆在面前

  究竟有多少比例的商品房项目会被限制价格,目前还没有看到具体解释。如果对所有楼盘都进行价格限制,那商品房跟保障房的区别是什么?如果只是对部分楼盘进行价格限制,那么被限价的商品房就被染上了浓厚的保障色彩,现有保障房体系中的种种问题会不会都将随之而来?如何进行合理分配会不会成为大问题?而且,当这些被限价的商品房再次交易流通的时候,又该执行什么样的价格政策?是比照市场价还是再次被限价?

  “我的理解是,北京市今年要通过直接控制价格来实现房地产调控目标。”伟业我爱我家市场研究院经理程浩业告诉记者,这个控制价格分为两块,一个是对申请预售的楼盘进行价格控制,要求不得高于同地段同类型商品房价格,另一个则是将商品房变成限价商品房。

  在程浩业看来,以预售证作为控制价格的做法很不合理,因为拿地的时候并没有说有价格的限制,销售的时候凭什么就要求限制价格?而政府直接定价的限价商品房,更是违背经济规律,“政府的价格是怎么确定的?政府定的价格就是合理的价格吗?”

  表面看来,政府是在替众多购房人打算:直接限制房价了,就不会有那么多人说买不起房了。但是,结果会是皆大欢喜吗?

  一个基本的规律是,当直接遭遇行政管制,商品的生产就会出现变化。如果开发商觉得在政府的直接定价下,自己的利润空间太小,就会减少投资,甚至放弃开发建设。如果越来越多的开发商这么做,土地拍卖将遇冷。而土地无人问津,房屋的供给就会受到影响。紧接着,供给和需求的矛盾将爆发。

  这并非耸人听闻。受限购政策的影响,2012年北京房地产市场上新开工的住宅面积已经大幅跌落。北京市统计局的数据显示,2012年,北京市住宅新开工面积为1627.5万平方米,同比2011年下降37.3%。2012年下半年北京楼市迅速升温,就跟这种供应短缺的信号有着莫大的关系。

  这是一个恶性循环,最终的结局很有可能是买不到房,继而买不起房。因为住房供应短缺,注定很多人会买不到房。而为了买到房,就会有人通过额外加价的方式来争抢房源。到了那个时候,政府限定的房价就会成为一个无用的数字。

  推行限价措施的表态意义大于实际意义?

  “政府以为自己的很多政策很高明,殊不知市场上有多少应对措施?”汪利娜告诉记者,当年北京市限制外籍人士购房,结果很多中介提供一条龙服务,什么样的证件都能办齐,无非就是多花点钱。

  按照汪利娜的说法,政府直接限制房价短期内会实现对房价上涨幅度的控制,但长期看会带来供应短缺。而一旦出现供应短缺,各种破解政府限价的应对措施就会随机而出,结果是统计数据上房价得到了控制,但实际上房价反倒涨得更加猛烈。

  从这个意义上说,如果今年北京市将限制房价作为房地产调控的主要做法,恐怕依然难以解决房价高企的麻烦。某种程度上,北京市推行限价措施的表态意义大于实际意义。

  要解决房价高企的麻烦,还是要回到供求关系的调整上。只有供应充足了,价格才会停下上涨的脚步。

  然而,10年的房地产调控,却一直忽略这个简单道理,总是试图通过抑制需求来实现房价的合理回归。

  “抑制需求的做法是有问题的,需要政府部门深度反思。”汪利娜说,对北京这样的超大城市来说,只有通过增加供应才有可能解决高房价的问题,单纯抑制需求往往会适得其反。

  那么,供应为什么总是上不来?无数专家学者已经说得很明白,土地的高度垄断是根本。但在现有体制下,这个问题基本无解。

  在北京,今年的土地供应依然没有增加的表现。

  4月8日,北京市国土资源局公布今年的《国有建设用地供应计划》。计划显示,今年北京国有建设用地供应计划总量为5650公顷,而去年这个数字是5700公顷。在住宅用地上,北京今年计划安排住宅用地1650公顷,而去年是1700公顷。

“小户型”首页看最新更新文章 】|收藏 | 推荐 | 录入:LX | 阅读:
【版权声明】本站文章绝大部分转载自网络,版权归原作者所有。如果您认为该文章侵犯了您的权益,请联系我们及时修改、删除。本站文章标注来源为“小户型”的,版权归小户型 所有,转载请注明来源,违者必究。
阅读本文的读者还看了:       北京  商品房  限价时代 
本文评论   [发表评论]   全部评论 (0)