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王健林:目前望房价下降是想象 至少涨10年到15年

[日期:2013年05月29日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 大连万达集团股份有限公司董事长王健林近日在接受采访时表示,目前,希望房价降下来或者停滞不前都是美丽的想象,至少10年到15年,房地产市场仍会保持稳步上行态势。

大连万达集团股份有限公司董事长王健林(资料图)

  大连万达集团股份有限公司董事长王健林近日在接受采访时表示,目前,希望房价降下来或者停滞不前都是美丽的想象,至少10年到15年,房地产(行情 专区)市场仍会保持稳步上行态势。“或许把调控目标放在房价上是一个失误,理性思考一下,关注点应该放在保障房上,让买不起房子的人通过有效途径能够住得起房。”

  王健林曾多次提出,城市化过程中,1亿农民要进城,要解决住房问题,是推动房价上涨的主要因素,这次也依然坚持这一点:“8亿城里人近3亿没有城市户口,离了乡却没成为市民,而成了外来务工人员。”王健林认为,当城市化率超过75%时,房价才会稳定下来。此外,最新出台的政策显示今后向农民征地,征地费最少要上调10倍,这将带动土地价格的上涨,这其中也包括城市拆迁、企业拆迁费用的上涨,“面粉在变贵,要面包便宜是不现实的”。

  学者称房产税将击穿楼市泡沫:开征后房价即见顶

  越来越多的数据显示,短期因北上广深一线城市核心区的涨价,楼市永远向上的幻觉被示范放大到了全国广大的三四线城市。从中期看,房产税的开征可能成为击穿中国楼市泡沫的利器。

  未来即将开征的房产税,和目前重庆、上海征收的房产税会有显著不同,它是在持有环节针对全部存量房产征收的税种。发达国家的地方政府普遍开征此类税收,税率大约在1%,不同区域和不同房产的税率差异较大。

  未来即将开征的房产税,大约何时开征呢?也许在2015年上半年。开征房产税需要具备全国统一的房屋产权登记数据库,这个数据库的形成有一些基本条件:一是你是谁?即个人的身份信息;二是你的家庭成员是谁?即家庭成员的组成和变动信息;三是你在中国境内持有的房产套数和类型;四是你及家庭成员的个人征信、纳税等相应信息。因此全国房产统一登记制度需要公安、民政、央行、税务和地方住建部门现有数据库的集中和统一,逐渐从物理集中迈向数据仓库。如果一切顺利,该数据仓库可能在2014年年中初步形成,在2015年上半年具备选择一些省市进行开征试点的条件。房产税从空转进入实转的时间并不遥远,也许就在2年左右。

  为什么政府需要开征房产税?因为税源不足。

  中国经济目前并没有摆脱2010年以来形成的持续放缓的大格局。如果从流转税的增速来倒推中国GDP增速,那么在2012年可能是6.8%,2013年一季度则可能低至6.5%,从目前到2020年,中国GDP要维持7.5%的增速难度极大。在这样的背景下,政府税源日益枯竭。

  地方财政的困难尤其巨大,1994年分税制后,地方财力日益萎缩,地方靠拖累银行(行情 专区)和逃费银行债务,勉强维持到了2000年;此后靠土地财政,维持到了2008年;然后靠地方投融资平台,维持到当下。随着营改增税改的推广,地方政府已不再具备任何主体税种。通过向企业增加税负已很困难,民企不堪重负,国企分红艰难。因此,开拓税源很自然地集中到了居民身上,而中国居民拥有的最大宗财富可能就是房产。

  那么该税将如何开征?

  在我看来,如何开征并不重要。重要的是,房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了。

  决策者也许会在税基方面有所考虑,例如,按家庭成员的多少进行免税面积的扣除,比如3口之家150平方米以下的住房免税;例如,按房屋类型,进行免税套数的扣除;例如,农民自建住宅、房改房、2套以内的商品房或经适房免税。决策者还可能在税率方面有所考虑,例如在一二线城市的房产税率定得相对高些,而将三四线城市的税率定得低些。

  我之所以强调如何界定免征不重要,在于以下逻辑:一是较宽泛的免征规定,会对三四线城市的财力补充作用有限,而较狭窄的免征规定,则对民众的广泛不满难以平息。二是即便从边际角度看,只有中国的富裕群体才可能真正承受房产税(例如仅对2套以上房屋开征房产税,并随套数的增加而累进),那么少数富裕群体抛弃房产投资,将带来巨大市场震动。

  这就是投资中的羊群效应。对没有多套房的居民来说,房价上涨本来就是纸上财富难变现,而对中高收入群体,如果富裕群体逐渐放弃投资房产,这种示范效应很可能被决策者忽略。比方说,中国居民储蓄账户中,99.46%的账户余额在50万元以下,但这一定不意味着对仅占账户数0.54%的高余额账户收税,会不引起储蓄的急剧分流。

  房产税为什么会冲击巨大?原因在两方面,一是从中长期看,即便没有紧锣密鼓的调控,中国房地产市场也已进入平台期,此时出台房产税政策,雪上加霜的效果更显著。二是房产税是标志性的财富再分配政策。中国居民财产中最重要的形式是房产,国家统计局曾统计认为,房产占中国居民家庭财产的70%,对这一部分征税影响极其深远。哪怕是0.5%的税率,以房屋产权70年计,也意味着本来属于你的财富,瞬间有35%不再是你的了。中国居民的生活将更依赖于薪酬,而不是财产性收入。按马克思的定义,没有或较少拥有财产性收入,主要依赖出卖劳动生活,是无产阶级的典型特征。

  不仅如此,房产税的开征还衡量着政府执政的开明程度。房地产调控至今,之所以政策叠出,效果糟糕,与民意相悖,就在于政策决策的透明度低,民意参与度几乎为零。因此,在开征房产税之前,真希望决策者能够反思政策制定的目标、执行的效果和民众的认同度。

  一是是否应考虑中国民众如何保存其财富?2003年至今,M2增长5倍,GDP仅增3倍,对发钞背后隐含的攫取通货膨胀税的冲动是否应该克制一下?二是地方财政至今步履艰难,是用房产税来转嫁问题,还是真正进行1994年以来的综合(行情 专区)财税改革?三是在中国房产和土地所有权分离,房屋普遍建设在已交纳土地出让金的租用土地之上,房产税开征的法律依据是否充分?四是房地产剧烈调整的金融风险是什么?曾有官员认为即便中国房价下跌50%银行业也扛得住,这种判断甚至比激进的学者更为大胆。五是沿用秘密讨论、出其不意实施的旧习,还是保持足够的决策透明度、公众参与度?

  我悲观地认为,关于房产税的讨论尚不够充分,仓促的政策极有可能使中国楼市泡沫被击穿,在未来的中期时间段内,除了一线城市和少数二线城市的核心区,其他地区的房产并不再具备投资价值,甚至可能成为棘手的风险资产。

  房产税开征之日,是房价见顶之时。(作者系北京师范大学金融研究中心教授)(第一财经日报)

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