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解答北京自住型商品房疑问:卖了名下房能买吗

[日期:2013年10月27日] 来源: 北京晚报  作者: [字体: ]
文章概要: “新七条”搅动楼市 刚毕业的 要换房的 想投资的 …… 都动了心思

 

    卖了名下的房能买“七折房”吗

    “北京推出的‘自住型’商品房,你能买吗?赶紧打听打听。”昨天上午,无房户小颖收到了母亲从江苏老家打来的电话。被称为北京楼市“新七条”的调控措施出台后,比周边便宜30%的自住型商品房,成为最受关注的话题。“七折房”谁能买?怎么买?“日光”频现的新盘市场能否被控制?房价能降吗?购房人给出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。

    提问

    “我本科毕业,工作一年,今年24岁,为什么不能成为‘自住型商品房’的优先购买人群?”昨天下午,在QQ上,小群向朋友呐喊,自己又被“代表”了。

    25岁购房门槛合理吗?

    对于“七折房”的购买资格,本市规定,在本市具有购房资格的家庭,无论是京籍还是非京籍,均可购买自住型商品住房。本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女),且单身人士须年满25周岁,以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭,可以优先购买。

    为什么单身人士必须年满25岁?对于这一年龄门槛,北京市房协秘书长陈志表示,主要是考虑到组建家庭时的住房需求,25周岁是当前通常的适婚年龄,也是社会鼓励的晚婚年龄。而刚毕业的年轻人还是鼓励先租房然后再改善。

    来自新浪乐居的网络调查显示,已参与调查的四千位网友中,七成表示愿意购买自住型商品房,并认为京籍单身满25岁购房门槛合理。

    “在北京这个竞争力巨大的城市,本科四年读完,通常也得23岁了。工作两年买房,都算有点努了。如果再读个研究生,毕业时就接近25岁门槛了。”刚走出校门的小肖告诉记者,对于25岁的年龄门槛,他基本赞同,“十七八岁就能买房的,多是家底厚实,哪里属于‘夹心层’呢?”

    听说北京出了“七折房”,名下已有一套房的王伟,也动了心:如果能够买到,他的换房计划就有戏了。

    卖了房能买“七折房”吗?

    王伟名下有套50平方米的一居室。去年,孩子出生后,一家三口加上前来北京照顾孩子的母亲,居住空间捉襟见肘。可是,房价一直在涨,“卖小买大”,他的积蓄根本不够,只能凑合忍着。

    “我看‘七折房’最大户型也有140平方米。如果按照已经上市的地块19000元/平方米到22000元/平方米的限价算,手头的钱就够了。可是,我把名下的房子卖了,还能再买自住型商品房吗?”

    对于王伟的疑问,记者进行了了解。按照规定,除了购买人群必须符合北京“限购”政策、具备购房资质外,此次出台的执行细则中只对购买次数进行了限定:一个家庭只能享受一次。即符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房;购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。

    因此,类似王伟这样的有房户,将名下房产出售后,只要符合购房资质,就可以购买一套“七折房”。

    其中,外地户籍家庭和本地单身离异人士必须名下无房,本地户籍家庭名下至多只能有一套房,才能申请购买自住型商品房。至于购房时能否申请贷款,则必须按照“认房又认贷”的原则,看购房人此前是否有过贷款记录来决定。

    看到将有7万套自住型商品房冲向新房市场的消息,陈杰(化名)很是高兴。因为,这意味着,他又有资格投资收益率更高的“七折房”了。

    五年内违规转让怎么禁?

    陈杰原本家庭名下有两套房,今年年初北京房价猛涨时,他以高价卖掉了其中一套,净挣了100多万元。随后,他又与妻子办理了“假离婚”,将另外一套房转到了妻子名下,变成了“净身出户”。“当时办理‘假离婚’,我就是冲着投资下一套房产去的。”陈杰坦言,一路高歌的房价,让他感觉到物极必反的征兆,总觉得房价很快就会迎来下一个拐点,所以他要提前做好准备,让自己具备随时出手的资格。

    “既然是投资,自然越便宜越好。相当于七折的自住型商品房,绝对是个好机会。”

    在网络上,不少网友也自发计算了自住型商品房的收益,认为比普通商品房至少高出0.3。“举个例子,如果房价涨到了原来的2倍,则商品房业主收益率为1倍,而自住型商品房业主的收益率为1.3倍。此类房产显然更吸引投资客。”

    一位开发商私下表示,对于注定僧多粥少的自住型商品房,具体购买过程中,关系与权力很难不发挥重要作用。部分投机客想分享这杯羹,自然也是难免。

    按照规定,自住型商品住房购房人取得房产证后,原则上5年内不得转让;购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如果有增值,应当将差价的30%交纳土地收益等价款。其中,不得转让,包括出售和出租。

    “要想减少自住型商品房的寻租空间,就必须制定一套运作体系,保证起点、过程、结果都具有公平性。同时,拟定一套切实可行的监管机制,让违规转让的行为能够及早被发现,且发现一起,严厉查处一起,以儆效尤。”一位不愿署名的业内人士告诉记者,从事后机制看,惩处力度和效率对于遏制寻租非常关键。如果处罚了违规者,让他卖了房反而亏本,想效仿者就会三思而后行。“你看,同样属于自住型商品房的房山长阳国际城被报道出有违规转让后,如何处理,至今没有下文。”

    猜想

    高房价能否被撬动?

    关键词 后年上市

    “北京出了‘新七条’,对股市可是个大利空啊。尤其是自住型商品房,恐怕将会遏制高涨的房价。”

    “我不这么乐观。‘新七条’多是老调重弹,自住型商品房供应区域尚是未知数,如何撬动房价?”

    “我也同意,北京房价恐怕还将一路高涨下去。”

    ……

    昨天,在某媒体QQ群中,对于北京房价未来是涨还是跌,各个记者争论不下。“高房价能否被撬动?”这是“新七条”出台后,最莫衷一是的话题。来自新浪乐居的调查,超五成网友表示政策不能解决北京高房价问题

    房地产界对此也是形成正反两派。北京中原地产市场研究总监张大伟表示,7万套的房源供应以及30%的价格差距,很可能让目前刚需市场中50%至60%的潜在购买者停下购买商品房的脚步,转而等待此类限价房源。这就会彻底改变市场的预期,恐慌性抢房很可能消失,反而令部分商品房项目加快开盘,避免与这类型房源直接竞争客户。

    高策地产董事长陶红兵则直言,这个政策依然是治标不治本,拓宽的对象更是对购买群体的准入资格审核造成困难。整体来说,北京当前的供需落差很大,而这部分房源应该是在后年集中入市,对整体市场的影响不会特别大。

    年底新盘能好买点?

    关键词 摊薄房价

    相比于“七折房”对于未来房价的撬动效果,还有一部分购房人更关注当下。购房人方喆就在此列。

    今年春节后,方喆从水立方、融汇到春天里,在大兴天宫院区域看了多个盘,也排了几个号,却一套房没买上。最近,他又去排了天宫院另一个待开新盘的号,可得到的答复依然不乐观:买房人多,摇中几率小。“‘七折房’的出台,会不会对现有新房市场造成影响,让我这样不考虑等‘七折房’的刚需能早点买上普通商品房?”

    对于短期效果,业内人士和专家都表示不会太大。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,自住型商品房将分流一部分高价商品房的需求,从而有助于抑制商品房价格的上涨,但后者的建设用地也将大幅减少,并导致纯商品房有效供应量的减少。

    由于“七折房”需要较长时间的轮候等待,而有些购房者不愿意等,可能就会转而又去购买高价商品房,从而抵消“七折房”对纯商品房需求的分流作用。因此,总体来看,“七折房”将扮演摊薄房价的角色,而不是真正降低房价。

    一位开发商也告诉记者,由于普通商品房市场供不应求的局面,在短期内很难改变,房价上涨局势也将持续。而且,今年内出让的土地,多数地价较高,“面粉贵,面包能便宜么?”

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