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2013楼市总结之市场篇 成交前高后低 自住房是分水岭

[日期:2013年12月20日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 若将全年成交情况制作成折线图,可见其呈前段高昂后段滑低之势。亚豪机构副总经理高姗就此分析:这主要是受到预期变化与供应不足所影响。

    新华房产北京12月20日讯(记者王飞)据亚豪机构统计数据显示:2013年前11个月,北京市商品住宅共实现成交107496套,总成交面积1151.8万平方米,同比去年分别稍减1%和微降3%。

    2011年的“史上最严厉调控”效力,随着时间的推移不断递减,去年开始的“暖”态势今年演变成了“热”——2013年的北京住宅市场开始全面复兴,但从成交数据上看,却并未有大幅上涨,反而略有下滑。若将全年成交情况制作成折线图,可见其呈前段高昂后段滑低之势。亚豪机构副总经理高姗就此分析:这主要是受到预期变化与供应不足所影响。

    “贵又少”制约成交

    具体分析每月度的成交数据可见:去年下半年的热度“跨年”延续到了今年上半年,1—6单月成交量都处于较高水平,3月甚至高达近2万套,使月均成交达10382套。但需求的不间断入市也让房价不歇气地上涨。到下半年,部分区域的个别项目售价已大大超出自身前期成交价,更有甚者成倍翻涨。这样“涨势”已超出了很多准购房人的承受范围。10月,自住型商品房概念出世。随后,大量该类型住宅的土地紧跟成交。这让大量购房群体有了新希望和新目标,因此改变了他们的预期和转移了注意力。于是,下半年月均成交只有9459套。

    另外,成交的“不给力”也耽误了今年本可以更好的成交。仍据亚豪机构统计数据:2013年1—11月,北京全市共有287个住宅项目入市,共提供房源63680套,规划总建筑面积666.3万平方米,虽然相比去年有一定增长,但处于低位不振。

    供应不匹配今年的大势主因有两点:一是由2011—2012两年间土地供应稀少导致。“面粉”不够,自然做不出足量“面包”。这是让供应青黄不接、后继无力的客观不利条件;另一方面,政策也打击了开发商的主观推盘意愿。今年新念的限价“紧箍咒”使得大量项目无法按照既定价格和时间开盘;年末又加一道符咒——4万元禁令又关上了很多中高端项目的入市之门。

    所幸年底近两个月,供应情况开始好转,虽然单月开盘项目数还没有大的起色,但单个项目的单次放量都较为可观,价格“高烧”也明显降温,部分项目甚至以和前期相同的“平价”入市。高姗认为:这是因为自住型商品房不仅改变了购房人预期,也改变了房企预期。他们预计到明年会有大量自住型商品房集中上市,为避免与在价格上有绝对优势的它们“正面交锋”,很多房企抓紧现在的空档先“抢滩”,以较低价格“笼络民心”。随着今年成交的“面粉”先后被制成“面包”,预计明年的北京新建住宅“供餐桌”会明显比今年丰盛。

    大兴、通州为成交主力 热点板块逐步迁移

    从成交区域特征看,2013年北京住宅成交的主战场仍位于大兴和通州。前11个月,这两个区域分列全市16个区县的第一、二名,成交套数都在18000套以上,占总比重的19%和18%,二者相加就几乎是全部成交的近四成。从成交项目排行中也可看出:前11个月成交排名前十位的项目中,3个位于大兴区,4个都在通州区。

    高姗分析认为:大兴区取代了去年的区域榜首朝阳区,一方面体现了住宅郊区化的日益扩大,另一方面也因为城区项目价格已不再在刚需人群考虑范围之内,且今年单价较高的项目受政策影响也较大。因此大兴今年才成功“上位”。

    再具体到区域中的板块,热点仍是那几块——大兴的天宫院及通州的八通线沿线。如成交套数冠军珺悦国际就在天宫院,而也在前三甲内的华业东方玫瑰在八通沿线的临河里站。而新兴板块的崛起,或会让热点再有移换——预计大兴继天宫院之后,孙村是下一匹黑马,理由是截至目前,今年大兴区已成交的7宗宅地当中,有3宗都地处孙村组团;而通州区的八通线沿线项目大多已入市多年所剩无几,聚光灯下一个笼罩的对象当属台湖——3宗宅地“步步高”让业内对其十分看好。

    2013年1—11月北京市商品住宅成交套数TOP10

排名

项目名称

行政区

套数↓

面积(㎡)

均价

(/㎡)

金额

1

珺悦国际

大兴区

2286

223604.05

15603

34.89亿元

2

金地格林格林

通州区

2025

153001.49

18965

29.02亿元

3

华业东方玫瑰

通州区

1628

151217.54

16461

24.89亿元

4

金隅自由筑

通州区

1573

92239.28

16231

14.97亿元

5

中国铁建广场

朝阳区

1550

100595.82

27418

27.58亿元

6

K2·玉兰湾

通州区

1538

170167.68

25453

43.31亿元

7

林肯公园

大兴区

1461

197030.57

27385

53.96亿元

8

中建·国际港

大兴区

1437

151682.58

24464

37.11亿元

9

中海九号公馆

丰台区

1373

102579.57

35705

36.63亿元

10

顺新绿色家园

顺义区

1282

117670.94

8909

10.48亿元窗体底端

 

20131—11月北京16行政区成交结构

行政区

套数↓

面积(万㎡)

成交均价

大兴区

18927

199.65

21397

通州区

18229

176.57

20374

房山区

13659

135.9

15522

朝阳区

11302

151.47

39152

顺义区

9407

100.45

17407

昌平区

6698

83.81

20525

丰台区

5817

61.98

27868

密云县

5668

61.58

10305

海淀区

4433

52.25

35929

门头沟区

1717

19.85

21151

怀柔区

1513

18.81

13494

平谷区

1504

13.08

13921

延庆县

589

6.51

10127

西城区

440

4.3

46240

东城区

358

12.47

52765

石景山区

141

1.43

23126

 
 

明年商品住宅市场将“泛豪宅化”

    从成交结构特征看,今年较去年几乎无变化——2013年前11个月,住宅市场主力成交面积区间是70—90平方米与90—120平方米,占比分别为27.6%、25%,主力户型则为两到三居。落到总价上,占成交主导的总价区间在100—200万元之间,占比为45%,以上几项基本都与去年同期持平。但值得注意的是:总价100万元以内的成交出现下滑,而总价200万元以上的成交却有上升。

高姗据此分析:限购政策实施以来,严重打压了投机投资型客群,保留下来并仍能活跃的多是首次置业的刚需客群和意在升级居住条件的首改客群。受经济能力所限,这两类群体的选择多都是低总价的中小户型。这是无论政策怎么变化,购房群体都不会变的自身条件。但成交总价的比例变化表明:今年以来,相同户型、同等面积,成本却上升了。中低端产品尚且如此,可想而知明年4万元禁令一解除,必然有一批中高端项目集中上市,会有一批中高端项目集中上市。另外,因要配建各类保障房和自住型商品房而被加高的纯商品房楼面价,也会让明年的住宅市场突出“豪宅化”。 

20131—11月北京商品住宅成交结构(户型)特征

户型

套数

面积(万㎡)

比例(套)

成交均价

一居

23967

143.98

23.77%

22053

两居

36356

333.14

36.06%

19565

三居

30786

389.03

30.53%

22530

四居

4459

90.72

4.42%

33576

复式

2266

43.49

2.25%

23673

别墅

2810

94.17

2.79%

28596

其它

187

5.57

0.19%

36245

 

20131—11月北京商品住宅成交结构(总价)特征

成交总价(万元)

套数

面积(万㎡)

比例(套)

100以下

7429

50.37

14.32%窗体底端

 

100~200

23252

198.07

44.83%

200~500

16674

201.27

32.15%

500~1000

3010

62.27

5.80%

1000~2000

1210

37.57

2.33%

2000以上

294

15.98

0.57%

所有表格数据来源均为亚豪机构

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