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各部委定调15楼市大局走势

[日期:2015年02月04日] 来源:中国新闻网  作者: [字体: ]
文章概要: 稳住中国经济,必须稳定房地产市场,这就是为什么中央各部局集中于去年12月底与 2015年1月纷纷出言“托市”,稳定市场预期,支持房地产的背后根本原因。

被称为是一场内部约定唱涨房地产稳定经济的计划全面开启,中央各部委主要负责人(八位中央部局重要领导:李总理,央行行长周小川、财政部长楼继伟、住建部长陈政高、国土部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局长马建堂、国开行行长郑之杰)非常罕见的密集于去年12月底与2015年1月份发声针对中国房地产市场,掀起市场走向的争论。

对八部局委的2015年房地产走势的言论如何看,对中国房地产市场大局会有什么影响?是否决定了房价走势?房地产市场会怎么走?房地产政策会如何调整?

根据对房价上涨规律的研究,决定房价的因素,短期看货币政策与供需关系及市场预期、房企资金。中期看土地供应、经济增长、需求变化、长期看人口结构、人口流动、产业发展、经济增长。

在分析中央八大部局对房地产言论之前,首先说下当前中国房地产市场八大特征:一是库存高。二是去行政化。三是无调控化。四是呈大分化。五是结构不平化。六是房企集中化。七是指标下行化。八是去杠杆化。

其次是国家住建部正式出发全面化解楼市最大风险,即高库存,且集中于三四线城市,说明一二线城市供小于求。

最后是银行贷款利率并未全面下调,有上升的趋势。因此,房地产作为经济运行、金融安全、地方财税收入、产业结构调整最好的气垫,一旦破灭,中国会爆发严重的经济危机、金融风暴、债务破产的恐怖事情。

稳住中国经济,必须稳定房地产市场,这就是为什么中央各部局集中于去年12月底与 2015年1月纷纷出言“托市”,稳定市场预期,支持房地产的背后根本原因。

一是国家住建部:

2015年房地产市场保持平稳运行。

1)国家住建部:促进房地产市场平稳健康发展。

2014 年12月19日,在全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长陈政高表示,2014年房地产市场供求状况发生了一些变化,随着新型城镇化的推进,相当数量的新市民的住房问题还没有解决,相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异, 跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。

2)国家住建部:拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。

2014年12月1日,针对地方政府收购商品房具体操作问题,住房和城乡建设部(下称“住建部”)拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见,具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。

3)国家住建部:棚改房源将不再局限于政府主导。

2015年1月,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。住房和城乡建设部部长陈政高在包头举行的全国棚户区改造经验交流会上表示,随着保障房建设的持 续推进和棚改的不断深入,棚改房源将不再局限于政府主导建设,符合接受保障的家庭可以到市场上购买,政府通过资金补贴实现保障。

4)国家住建部:支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

2015年1 月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

截至2014年12月底,全国商品房待售面积达到6.2亿平方米的历史新高; 硬币的另一面则是,2015年保障房任务量为700万套,融资一如既往地困难。

住建部上述《意见》找到了一个解决办法:允许各地政府回购商品房作为公租房,帮助开发商去化,开发商也可以自行经营租赁,且可以将租赁房打包为REITs进行融资。“各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。”

上述《意见》与住建部2014年以来调控思路一脉相承:千方百计去库存。风险点在于,如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升,如果政府高价收购,未来出租后租金回报率可能会变差。

《意见》提到的措施,不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。

预计在不久的将来,将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构,以及住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现。要实现长期运营,无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场,均需要配套的金融措施,即REITs。

上述《意见》指出,在大力推进经营住房租赁机构的同时,探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。事实上,公租房或保障房REITs早有机构在做。2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs,就在快成行的时候因为政府换届而暂停。住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。

北上广深的国资房企或城投公司,有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务,他们手中的政策性住房资产,可以作为REITs的打包资产;并且,试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

试点需要突破的一个环节是,需设立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。

对于试点单位来说,他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业,如华润、保利、万科、中海等,其旗下持有物业均以数百万平方米计;近两年来,这些开发商已将轻资产提上日程。

但是,无论是公租房REITs还是商业地产的REITs,目前推行的难度都不小。

盈利难题,前述《意见》称,要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。

积极鼓励投资REITs产品。

各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开;但对于如何推进支持,如何进行优惠和补贴,并未提及。而商业地产的REITs 同样不容乐观。

根据广发证券(000776,股吧)的测算,当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外,其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率,尚无法全面推行REITs,其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。

最大的障碍在于税收体制。

在REITs 最为盛行的美国,REITs无须缴纳公司所得税,REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港,根据香港证券及期货条例第104条,REITs豁免缴纳香港利得税。

但国内税收体制对商业物业公司不利,导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。尽管推行REITs困难重重,但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。

其中动手较早的是万科。早在2013年,万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理,万科负责操盘管理运营,实现商业地产资本化。

2014年8月,万科公告称,公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书,双方拟成立资产平台公司,用于收购万科所拥有的9个商业物业。根据公告,凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。

2014年12月25日,针对旗下的社区商业,万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司(以下简称东方藏山)宣布进行一项商业资产管理的合作,东方藏山将以收购物业产权和股权形式,收购万科旗下涉及一二线城市共 计5个社区商业物业。

东方藏山表示,双方联手将要打造第一只中国社区商业REITs。

作为国内持有物业的老大,万达亦不甘落后。2015年1月14日,万达商业与光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资 240亿元人民币,建设约20座万达广场。

与此同时,万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,今年上半年将宣布更多类似的投资计划。就在2014年底,由全经联等发起的中国REITs联盟成立。21世纪经济报道获悉,联合发起人中包括中信产业基金、中信证券(600030,股吧)、华润信托、金融街(000402,股吧)控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。

中国REITs联盟秘书长王刚称,REITs全球市值超过1.4万亿美金。

但在中国,长期以来,由于REITs这种合理金融工具的缺失,不仅推高了融资的成本,也造成了房地产业和金融业难以解决的死结,中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展,都遭到掣肘。

未来中国版REITs的推出还有很多基础制度要去完善。

2015年我国新开工建设保障性安居工程任务目标700万套,基本建成480万套。

对于完成方式,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,可大力推进棚户区改造的货币化安置,组织居民自主购买,或者由政府购买安置住房进行安置。指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

齐骥指出,各地安排公租房的建设任务,必须自下而上,按需申报,尽力而为,千万不要为了目标任务,不顾需要盲目加量。大力推进通过长期租赁购买中小户型商品房等方式筹集公租房房源,对县城、产业园区更要按需定建,做好规划,避免闲置。棚改实施多年,待改造的地块多是商业开发价值小、资金平衡难的区域。

因此,资金筹措难、拆迁安置难的矛盾更加凸显。在当前房地产市场下行压力较大的情况下,不少地方配套资金落实起来更加困难,在商品房项目中配建的棚改安置房项目开工及施工进度都受到了不同程度的影响。林区、垦区、独立国有工矿地区配套市政基础设施历史欠账多,资金筹措压力更大。

由于地方政府财政收入锐减,再建保障房资金压力加大也是保障建设转向的重要原因。利用现有房源做安置房,可以在有效解决未来总库存的同时减少建设费用,化解地方的财政负担。

2015年1月20日国家统计局公布的数据显示,数据显示,2014年,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%。

2014年末,商品房待售面积62169万平方米,比11月末增加2374万平方米,比2013年末增加12874万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加1352万平方米,办公楼待售面积增加202万平方米,商业营业用房待售面积增加361万平方米。另外,2014年全国商品房销售额为76292亿元,同比下降6.3%。

截止2014年末,全国商品房待售面积为6.22亿平方米,比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算,全国待售商品房约有6百万套。

根据国家统计局公布的数据,2014年全年,全国商品房销售面积12亿平方米,按此计算,除去新开工面积,当前的库存量需要半年以上的时间来消化。

房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力。在库存创新高的同时,2014年房地产开发和销售增速显著下降。

数据显示,2014年全国房地产开发投资 95036亿元,比上年名义增长10.5%,比2013年回落9.3个百分点。2014年,房地产开发企业房屋施工面积72.65亿平方米,比上年增长 9.2%。2014年,商品房销售面积12亿平方米,比上年下降7.6%。

如同行红旭的说法,三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长,至于四线城市更是如此。如此高的库存压力,使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难,甚至还引发了资金链断裂,极端者还发生了类似邯郸的民间借贷危机。

2011年以来,随着全国市场的区域分化加剧,政府关于房地产调控的思路也在发生明显转变。整个2014年,住建部都把去库存作为重要目标。所谓的“分类 指标”“双向调控”,其实重点在于放松高库存城市的房地产调控,允许地方政府救市。从近期官方表态来看。

2015年1月20日,住建部部长陈政高表示棚户区改造中符合接受保障的家庭可以到市场上购买,政府通过资金补贴实现保障。

房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。

与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

近几年,部分地方政府早已开始“自救”:减少甚至停建保障房、安置房,转而由政府收购商品房,作为保障房进行分配;或者更多的对保障群体、拆迁户进行货币补贴,让他们拿着钱去买商品房。

中国有很多国家级政策,都是由地方先试点、积累经验,然后出台全国政策。

正如上述经验,其实很多地方政府已经在转变住房保 障的方式,而发达国家一般也都经历过由政府主导建房分配给弱势群体,转变为给困难群体发放补贴,让他们去市场上购房或租房。

2015年1月6日,住建部出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》提出:支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源,也可以转成租赁 型的养老地产、旅游地产等。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重,“补砖头”与“补人头”相结合。各省级住房城乡建设主管部门要将本地 区落实本指导意见的情况于2015年6月30日前报我部。

笔者认为:房地产市场降温与下行及经济不好时,促进房地产市场平稳健康发展实质上就是要保持2015年中国房地产市场平稳运行,房地产政策放宽。

另外是应对高库存与地方政府无钱建保障性住房及稳定楼市,地方政府购买商品房转变成保障性住房是最好的办法。

指导意见根据具体分类,对地方政府回购或回租普通商品房做出具体要求。其中涉及数量最多的棚改项目安置房可以以回购方式补充,而公共租赁住房项目,可长期集中租赁存量待售商品房。

“十二五”期间,3600万套保障房建设已接近尾声,而大规模棚户区改造才刚刚开始,地方面临的建设任务较重,而与此同时,现在一些城市商品房库存较大,消化周期甚至高达5、6年。

因此,这类区域地方政府不必要再新建保障类住房用于安置,可采取回购或回租成熟的存量商品房项目,不仅可有效降低配套投资压力,实现低成本、高效率安置,也将进一步减小地方房地产库存压力。指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性,并加速推进这一过程。

与此同时,此举打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求后,将有超过一千万棚改安置需求被释放。

一面是低收入人群的住房需求,一面是地方日渐高企的房地产库存压力;一面是地方政府捉襟见肘的财政,一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中,“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地。

因此,不用担心三四线城市商品房供应过剩与部分城市鬼城现象,一旦政策全面实施,三四线城市房 价将全面上涨。

二是国家财政部:

政府购买服务方式盘活存量房。

财政部部长楼继伟在的12月度全国财政工作会议表示:2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度,保持经济运行在合理区间,创新机制推进保障性安居工程建设,利用PPP模式或政府购买服务方式盘活存量房,引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。

2014年12 月29日至30日,全国财政工作会议在北京召开。会议的主要任务是:全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中全会及中央经济工作会议精神,总结 2014年财政工作,分析经济发展新常态下的财政形势,部署2015年财政工作。

财政部党组书记、部长楼继伟出席会议并讲话。楼继伟强调,2015年财政工作要全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中全会及中央经济工作会议精神,按照党中央、国务院的决策部署,坚持稳中求进工作总基调,坚持以提高经济发展质量和效益为中心,主动适应经济发展新常态,深入推进财税体制改革,继续实施积极的财政政策并适当加大力度,保持经济运行在合理区间,加快推动转方式调结构,强化风险防控;盘活存量,用好增量,优化财政支出结构,有保有压,确保重点领域特别是民生支出;坚持依法理财,加强财政管理,提高财政资金使用效益,促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。

推进新型城镇化建设和农业现代化发展。处理好城镇化和农业现代化的关系,支持健全城乡发展一体化体制机制。

实施以人为核心的新型城镇化,以推进“三个1亿人”为切入点,以新型城镇化综合试点为抓手,加快形成新型城镇化发展模式。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,建立健全以居住证为载体的基本公共服务提供机制,保障农业转移人口享有城镇基本公共服务。

拓宽资金渠道,地方发债资金要更多用于城市基础设施建设、公共租赁住房、棚户区改造、土地储备等领域。支持开展新型城镇化建设试点。

加快转变农业发展方式,支持提高农业综合生产能力,完善农业生产激励机制,继续做好农业可持续发展相关试点工作,深入推进扶贫开发,进一步深化农村综合改革等。

加快推进养老保险制度改革,改革完善统账结合的职工基本养老保险制度,推进城乡居民养老保险制度一体化建设,推进企业年金、职业年金、商业保险发展等。

支持深化医药卫生体制改革,推进医疗医保医药三医联动,研究建立稳定可持续的筹资机制,全面开展城乡居民大病保险,全面推开县级公立医院综合改革。

完善社会救助制度体系,继续增加城乡低保、临时救助等困难群众基本生活补助资金等。创新机制推进保障性安居工程建设,保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并举,“补砖头”与“补人头”相结合,利用PPP模式或政府购买服务方式盘活存量房等。

推动文化改革发展,构建现代公共文化服务体系,支持加强文化遗产保护,继续支持加强重点媒体国际传播能力建设,继续落实和完善支持深化文化体制改革的文化经济政策等。

笔者认为:地方政府出钱保住房,针对存量房不是新建商品房,实质上是实现住有所居与去库存及解决地方库存过高。

三是国土资源部:

2015年新增建设用地将继续调减。

2015年1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。严 控总量有保有压,促进经济稳定增长。

2015年新增建设用地计划在2014年调减30万亩基础上,将继续作适度调减。

同时,加大盘活存量建设用地力度,用好土地整治、城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发和工矿废弃地复垦利用的政策。

各地要根据这一安排,做优增量、盘活存量,为保持经济稳定增长提供用地保障。

在2014年的全国国土资源工作会议上,姜大明就曾表示,中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

姜大明说,2014年开展节约集约专项督查,清理出批而未供土地1300万亩和闲置土地100万亩。不过,虽然全国新增建设用地总量上要进行缩减,但并非一刀切,而是区别对待。

笔者认为:中期看,大城市土地供应与居住用地供应趋于紧张不可避免,最后导致供不应求,地价疯狂上涨。减少了新建用地供应,意味着减少了未来商品房供应。

四是国家发改委:

房地产未现危机,2015年将稳定住房消费。

2015年1月6日,国务院政策例行吹风会举行,国家发改委副主任朱之鑫表示,国内房地产并没有出现危机,房价适当波动是在挤出投机性需求,2015年将稳定住房消费。

朱之鑫表示,在整个投资的过程中,房地产的投资占了1/5,基础设施的投资大概占到16%,制造业的投资占到了35%,在整个投资中,实际上70%左右是由这三部分构成的。

朱之鑫说,房地产增速和以往相比是下降的,处于调整阶段。但是,他并不认同“出现危机”的说法,目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。

朱之鑫表示,当然对投机性需求一直是采取了必要的抑制措施,总之还是要满足广大群众的住房需求。

房地产市场在发展的过程中都会有波动,也会产生各种各样的问题,在这个过程中要准确判断它的走势,采取适当的措施。房价适当波动是正常状态,并不意味着,未来政府在房地产调控方面将无所作为,朱之鑫特别提到,2015年将稳定住房消费加强保障房的建设,支持首套自有房合理的住房需求。

朱之鑫还表示,国内房地产并没有出现危机,房价适当波动是在挤出投机性需求,2015年将稳定住房消费。

刚过去的2014年,宏观经济情况比预料的要困难。具体而言,在过去一年里,经济的下行压力较大,结构调整的阵痛显现,企业生产经营困难增多,一些风险也在显现,都超出了原来的预料。

过去一年的宏观经济发展结果比预想的好,面对着多重的困难和多方面的挑战,中国经济实现了经济社会持续稳步发展。投资、消费、进出口,拉动经济增长的三驾马车加速换挡,消费发挥着基础性作用,而投资仍然具有着关键性作用。

而房地产的发展又对投资起到了重要拉动作用,在整个投资中占比达1/5。尽管房地产增速和以往相比是下降的,处于调整阶段,但朱之鑫并不认同认同“出现危机”的说法。

目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。房价适当波动是正常状态,并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为,2015年将稳定住房消费。

2015年国家经济发展面临的国内外环境仍然错综复杂。要主动适应经济发展新常态,保持经济运行在合理区间,把转方式调结构放到更加重要位置,强化风险防控,加强民生保障,促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

笔者认为:房地产在投资中的比例依然高,是经济拉动的火车头之一,房地产市场需求进入改善与舒适性需求转变。

五是国开行:

力争2015年发放棚改贷款4000亿元以上。

2015年1月,国开行行长郑之杰在该行2015年度工作会议上表示,国开行2015年要优化资源配置,支持重点领域薄弱环节建设,力争全年发放棚改贷款4000亿元以上、铁路贷款1000亿元、重点水利建设工程项目贷款900亿元;重大项目贷款要向国家重大工程建设倾斜,棚改贷款向中西部、东北地区及国有工矿、林区、垦区棚户区改造倾斜;区域贷款要向“三大支撑带”倾斜;小微贷款要向支持“三农”、扶贫开发、养老服务、创业就业倾斜。要以“一带一路”、基础设施互联互通等领域为战略重点,加大项目开发与推动力度等。

截至2014年底,国开行资产总额突破10万亿元,全年实现净利润884亿元,年末不良贷款率0.63%,连续39个季度保持在1%以内,资产质量保持同业领先水平。

去年国开行发放棚改贷款4086亿元,发行1013亿元信贷资产支持证券,发放铁路贷款1195亿元、水利贷款814亿元。

实际上,自从 2014年央行拔给国开行3年期1万亿元的抵押补充贷款(PSL)后,国开行就变成了“二央行”,发挥着支持棚改房、保障房,向房地产输出流动性的“包工 头”的重要作用。

笔者认为:2014年完成4000亿元以上棚改贷款发放是2013年的4倍,超过过去几年累计发放棚改贷款的总规模。2015年4000亿以上,并且进一步完善货币安置和购买存量商品房的制度要求。

六是国家统计局:

房地产调整的风险已得到很好的化解。

2015年1月20日,国家统计局宣布,经初步核算,2014年全年国内生产总值(GDP)为636463亿元,按年增长7.4%。而中国政府去年初制定的全年经济增长目标为7.5%。去年GDP增速7.4%,创下24 年来新低。

2014年,全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%),增速比1-11月份回落1.4个 百分点,比2013年回落9.3个百分点。

国家统计局长马建堂答记者问:中国经济不仅要稳增长、调结构,还要防风险。

关于风险,不同的学者和机构有不同的分析,比较有共识的至少是一段时间内中国的风险,一是房地产调整的风险,二是地方政府债务累积的风险。

2014年党中央、国务院高度重视这些风险的防范。

“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”是中国2014年经济工作的指导方针,而且在各部门、各地区的共同努力下,这两个领域的风险得到很好的化解。

比如房地产,房地产去年从上半年开始起出现了一轮调整,销量、价格下行。四季度以来的数据告诉我们,随着一些行政性的限购措施的放开,金融信贷政策的相应调整,房地产出现了一些积极的变化。

一是70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄,特别是12月份,一线城市的综合环比房价转正。二是四季度,特别是去年 的12月份,房地产的销售,无论是销售面积和销售金额降幅在收窄。

一线城市销量的环比增长,去年就全国而论,12月份的销售金额当月是正增长的,这是不是就可以说中国的房地产在某种程度的去行政化,今后中国房地产市场将会更加健康。

笔者认为:房地产调整风险与债务累积风险总体已化,但是局部的风险仍在,譬如库存高与部分地方债务庞大。

七是中国人民银行行长周小川:

房地产市场不存在严重的全国性问题。

2015年1月21日至24日,冬季达沃斯论坛在瑞士 小镇达沃斯举办。

中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示,尽管中国一些城市的楼价下降,但央行应该保持货币政策稳定性,因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

当被问到央行将怎样稳定房地产市场时,周小川表示如果整体经济指标稳定,央行很难出台专门针对房地产市场的政策中国房地产市场正在经历周期性调整,一部分可以通过宏观审慎政策来应对,而不是用货币政策来应对。

他又称,中国央行一直在尽力保证市场资金流动性不要过量,但来自海外资金流入仍然在不断 改变中国的流动性,这会给资本市场带来影响,包括国际大宗商品价格和中国股市。

周小川认为,货币政策可以为结构性改革提供空间和时间,但不是万能药。应将政府干预与央行的逆周期调控和宏观审慎政策区分开来。他对中国经济前景表示乐观,认为油价下跌有利于中国经济增长和就业,但可能会影响到对非化石能源的投资。

中国全国人大将在3月讨论更低一些的经济增长目标,若中国经济增长放缓一点,但增长更具可持续性,那是好消息。

周小川:部分中国城市存在房地产过剩。中国央行行长周小川称,中国可能有房产泡沫,仅限于“部分城市”。单一的全国范围政策难以解决这个问题。

周小川说,“中国还在进行城镇化,可能供需关系出于某种波动,但如果从中期看城镇化,我认为我们的房产领域市场还很好。”

周小川还提到,他预计今年中国经济还可以达到7.5%左右的官方目标。他评价“经济有所放缓,但不多”,“没有任何明显迹象显示增长大幅下滑”,不过“我们应该对是否持续放缓保持警觉”。

1. 中国与全球经济:全球经济的一些忧虑体现在三点:第一是地缘政治;第二是大宗商品价格;第三是量化宽松。去年夏日,很多新兴市场看到不寻常的资本流入,这被看成经济不确定性和经济波动的源头。

中国可能面临全球商品价格下跌带来的影响。10到15年前亚洲金融危机发生时,中国金融市场并没有出现太大波动,但现在中国市场和全球金融市场的联系越来越紧密,沪港通就是一个例子。银行间的联系也越来越紧密,中国市场变得更为开放。

2.原油: 油价下跌“利好”中国GDP:油价下跌对中国有益,因中国是原油进口大国。中国希望看到可持续的原油供需面。中国希望能源价格稳定、合理。中国担心低油价可能打压对新能源的使用。

3.股市:中国央行一直在尽力保证市场资金流动性不要过量,但来自海外资金流入仍然在不断改变中国的流动性,这会给资本市场带来影响,包括国际大宗商品价 格和中国股市。相信中国股市更关注上市公司的基本面。

4.货币政策:中国将确保稳定的货币供应。货币政策为结构性政策创造空间。

5.楼市:部分中国城市存在房地产过剩。很难出具体政策稳定楼市。

6.经济前景:中国经济增速依然相对较高。全国人大将讨论今年的GDP增长目标以及通货膨胀率等问题,中国全国人大将在3月讨论更低一些的经济增长目标。

中国也用“新常态”来形容经济,因为世界经济发展越来越不稳定。经济发展太快不利经济结构转型,因此,“我们愿意用更低的经济发展来换取更扎实的经济结构改革”。

总体来说,央行相信中国经济在重视经济转型的同时,仍然能够获得稳定的高增长率。他对中国经济增长表示乐观。不可持续的经济增长模式需要改变,长期来说是好事。“如果政府过度追求GDP增长,就会推迟必要的机构改革,GDP增长稍微放缓,机构改革力度就会增大。

笔者认为:中央政府对房地产业的调控展现新思路:从全国“一刀切”式的行政强约束,到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式,即:“一线城市着力"去投机""去杠杆",二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况,则给予地方政府更大自由裁量权。”

更重要的是,中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房地产税立法工作、加强住房保障制度建设等重大改革布局,它们对重构房地产市场生态有根本作用,其意义远超出简单的“救市”范畴。

下面从西方国家的经验看。

1.美国带来的一大启示是回归住房市场的基本属性。

2.日本的教训是:对房地产投机行为不能放任,也要避免操之过急挤泡沫。日本就是急于紧缩导致长期经济疲软。

3.至于中国香港,房价上涨的一个原因是供应不足。防范外部冲击最有力的法宝还是稳固的基本面。

但是,周行长没有说实话,一是中国经济指标处于下行状态,不稳定。二是2014年9月30日“央四条”实质上就是针对房地产市场的全国性政策。

据彭 博 社2015年1月15日-20日开展的一项调查,在18位经济学家之中,有12人认为中国存在某种程度上的全国性房地产供大于求,但只有7人认为全国范围处于泡沫状态。半数人认为部分城市有泡沫,多数人认为限购政策与房贷政策的放松将限制在地区层面。

同时,中国住宅新开工面积今年减少22%、销售面积下降7.8%。报道称,这对政府四年来的房地产调控政策以及坚持不实施大规模刺激政策的决心是个考验。另悉,面对楼市下行的压力,中国包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。

据不完全统计目前传闻酝酿救市的城市超过10个,其中作出若干调整的城市已有天津、南宁、铜陵等6个城市。

2015年1月20日,多省取消全省楼市限购、限价政策,尤其是已执行多年的“70/90”调控政策。上述措施是按照市场化改革的需要,把房地产交给市场自行调节。除了取消限购限价之外,诸如成都90平方米购房落户政策也会在今后逐渐放开。

2014年是楼市最艰难的一年,但据市场检测数据,2014年底销售数据已逐步回升,房企缓过劲来了,对下一轮的投资也有信心了,预计2015年四川楼市将回暖。

而日前也有媒体报道称,住建部人士确认,除北上广深之外,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。2015年1月20日,四川省住房城乡建设工作会议召开,会上披露了“全面取消限购、限价”,取消“9070政策”。

四川省住建厅房管处的一位负责人说,所谓“双限”及限购和限价,在原来的政策背景下,全川只有成都一市实行了限购。

众所周知,在操作层面上,成都已在去年下半年放开了限购。而限价政策,全川很多地市州去年开始不再执行限价,但仍有一些地方没放开。此次提出全面取消限购限价,其实是一个强调。

住建部在 2006年7月发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中提到,各城市(含县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经适房)面积所占比重须达70%以上(业内称“9070政策”),房管处的这位负责人表示,此次会议明确提出不再做“9070”要求,与取 消“双限”一样,都是在房地产市场去除行政干预。取消“9070政策”会不会给房地产带来影响?

上述负责人认为不大可能。“从数据来看,成都的房地产市场在回暖。个人认为今年房地产市场会比去年热,2014年是房地产企业最困难的一年,但是从去年10月开始,四川的市场开始回暖。”上述负责人在谈今年的房地产形势时说道。是自从去年“930”政策出台以后,价格也是一个止跌回升的态势。 “我认为今年房地产企业融资会比去年容易一些,这也会给房地产市场回暖助力。”省住建厅房管处的这位负责人表示。

八是国务院总理:

房产市场出现调整是正常的。

2015年1月21日,国务院总理李克强下午在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时指出,中国房地产市场在一定时间内出现调整是正常的。李克强在会上与各国工商企业家深入交流。

有与会者向李克强提及中国面临房地产行业降温的相关问题。李克强指出,近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,引起各方面关注。

“但是我想强调的是,中国去年城镇人口又增加了1800万人,城镇化率又提高了1.04个百分点,中国现在城镇化率在55%左右。”“中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长 期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。”李克强说。

李克强说,中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房,实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右,还有很多人住在城乡危房里。“我们将加大这方面的投资力度,保障困难群众有基本住房,这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的,它也必然带动与此相关的行业和产品供给。”

笔者认为:这是总理新上任以来首次针对房地产的表态,特别是在此时提出“房产市场出现调整是正常的”,说明中国房地产市场的确处于调整期内的调整阶段,还没完全稳定。目的是给市场与房企一个“定心丸”。

笔者一直坚持,目前中国房地产不具备崩盘的条件与基础,这是业内共识的。

譬如同行红旭的看法一样。

第一是中国住宅没有进入饱和阶段。

判断住房饱和阶段,除人均住宅面积、户均套数、人均卧室间数、空置房作为参考指标外,关键是经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。饱和阶段一般表现为经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。

与欧美日当年的历史数据相比,当前中国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。

综合来看,三个基本驱动因素,(老谢认为,当前中国住宅市场仍处于刚需增长期,部分城市已进入改善型与舒适型阶段。住房总体上已告别短缺阶段,部分城市没有告别短缺阶段。)

第二是房价持续暴涨,出现明显泡沫。

这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨,也难暴跌。房价年均以10-20% 的速度上涨3-5年,就容易产生泡沫,极端情况下一年能上涨50%。

比如:1987-1989年的日本、中国台湾地区,1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中国香港地区,2004-2006年的美国,1992-1993年的中国海南省。关于房价泡沫的界定标准, 存在较大争议。

一般而言,如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段,不易产生泡沫,因为需求旺盛,且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段,则一般以投资需求为主,易产生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年,中国房价涨幅曾超过10%,但由于当时中国尚处于住房短缺阶段,所以全国而言基本无泡沫。

但1992-1993年全国房价涨幅超20%,且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区,且以 投资投机需求为主,则可以界定为出现区域性房价泡沫。

第三是货币政策由宽松突然转为紧缩。

一般先是股价跳水,然后房价下跌,接着金融风险暴露,最后经济萧条。2003-2008年,美国的货币就是由松变紧,房价由热到冷。

比美国更典型、更极端的当属日本,1987-1991年,货币疯狂放松,再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高,再疯狂下跌。其后几十年,股价、房价、经济,陷入烂泥塘,苦苦挣扎。

2008年四季度至2010年上半年,中国货币大放水,信贷超宽松,股价中涨、房价大涨,经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。

然后,2010年10月步入加息周期,货币收紧,但幅度并不大,至2011年7月加息五次;而2004-2007年则加息八次。

因此,在全国无明显房价泡沫的情况下,这次货币大放松及中收缩,并没让全国房价明显下跌。

不过,温州、鄂尔多斯等个别地区,由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨,泡沫显著,所以从2011年下半年开始泡沫破灭,至今房价已经大跌三成至五成,也可界定为:区域房价崩盘。但惨烈程度,远不及当年海南。

第四是爆发经济或金融危机。

一般而言,房地产都是一国或一地区经济的支柱产业,这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题,比如美国次贷危机。

多数经济和或金融危机的致因中,房地产只是参与者之一,并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机,常常使房价下跌,甚至是崩盘。

1997年泰国爆发汇率危机并最终导致东亚金融危机,致使房价崩盘,香港也受到连累,2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。2010年欧债危机爆发后,西班牙和爱尔兰的房价崩盘,累计下跌四五成。

过去20年,中国经济也有低迷的时候,但最低迷的1999年仍有7.1%的增速,没有爆发过经济危机,也无金融危机。

假如未来中国爆发经济或金融危机,且住宅市场进入饱和阶段,则房价很可能崩盘。

上面分别分析了四个因素,对房价崩盘的影响:第一、住房进入饱和阶段;第二、房价出现泡沫;第三、货币先松后紧;第四、爆发经济或金融危机。

其实,这四个因素之间,也存有复杂的内在联系。四者当中,同时具备的因素越多,房价崩盘的可能性越大。如果四者同时出现,则房价注定崩盘。如果只有一个因素出现,则第四个因素导致房价崩盘的概率,要大过其他三个因素。

另外是同行任总也表示中国不具备崩盘的条件,历史上还从来没有一个国家在经济不崩盘的情况下,房地产崩盘。从历史上查一查,哪个国家在经济高增长的情况下,房地产先崩盘?

没有重大事件,也不可能出现经济危机。

第一次到第三次经济危机的出现,都是因为石油危机,第四次是IT,第五次是亚洲金融危机,第六次是美国金融危机,除此之外,没有出现过经济危机。

同时还有几个出现房地产泡沫的必要条件:

第一,当地的城市化率已经超过70%,而中国现在才 40%多,低于世界的平均水平;

第二,住房成套率超过1比1,就是每个人都拥有一套住房。

目前中国还早,日本在60年代就超过了1比1。另外再看看日本、欧洲的城市化率是多少?房地产行业最根本的问题在劳动收入分配与土地制度问题,这两个是房地产问题的根本。

解决房地产市场问题,政策的根本在哪里?很重要的是制定“住宅法”,2002年我们就提出要制定“住宅法”。现在房地产行业仅仅依靠23号文件 ,二次房改是没有法律依据的。

几乎所有的发达国家,都有明确的“住宅法”,像日本60年代就出台了“住宅法”。“住宅法”对所有公民都是一样的,法才有效,没有“住宅法”大家才有猜疑。

(中国新闻网)

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