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深圳房价低于4万开发商会死

[日期:2015年02月11日] 来源:腾讯房产  作者: [字体: ]
文章概要: 2014年深圳新房价格为23973元/平,反映的只是2012年的地价,而2014年的地价将在2015-2016年间呈现,到时如果平均房价不达到3.5-4万元/平,那么这些地产商全部要死掉。

(腾讯房产 蒋小芳 发自深圳)

近日,深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星受邀到腾讯大粤网做主题为《新常态下的土地成片一级开发模式》的分享,他指出,目前土地与房地产的几个热点问题存在误读,现行土地制度存在一些弊端仍待改革,并就土地开发新趋势做了分析与预测。

剖析深圳楼市四大“绯闻” 无农地无小产权房

回顾近几年来深圳房地产的网络新闻热词,离不开“小产权房”、“农地入市”、“城市更新”、“旧厂区改造成创意文化园区”等词语,崔元星将这些新闻称为“绯闻”,因为这其中或多或少有些问题,背后也包含很深的政治含义。他说:“深圳本身没有集体土地,怎么会有小产权房呢?深圳是有很多违法建筑,但它不叫小产权房,本质上两者就不是同一个东西。同样,深圳没有农村,没有农地,所以就不存在农地入市的概念。”

“第三,关于城市更新,中国661座城市中只有深圳有城市更新的概念,至今已经五六年过去了,据说100个项目,只经营了30多个,其他的经营不下去了,所以很多人报道它非法的地方,但是我相信城市更新在深圳起了巨大的作用。如今,城市更新所供地面积占建设用地供地总量的60%-70%,未来可能占比更多,但是需要不同的办法去解决城市更新当中的矛盾。第四,深圳有很多旧厂区改造成创新文化园之类的项目,华侨城LOFT创意文化园最为典型,我觉得这种做法‘非多于是’,它严重地践踏了国家的土地管理法规。土地不是简单的‘面粉’,国家宪法赋予了这块地什么用途,你就该用来干什么,否则农民的承包土地本该种菜,种房子行吗?”一开口,他便抛出了四个稍显严肃而沉重的话题,他说,工业用地就是工业用地,你以300多元/平的楼面地价盖房出售,人家为何要傻乎乎花1万多元/平的地价去买地建房,这样合理吗?

2008-2014年深圳楼面地价走势图

若明年深圳平均房价达不到3.5-4万/平 地产商将死掉

根据深圳中原研究中心数据,2008-2012年深圳楼面地价基本保持稳定,2013及2014年楼面地价及土地出让金总额则迅猛增长。三年间楼面地价即从2515元/平飞涨至11315元/平,涨幅达350%。据崔元星分析,2014年深圳新房价格为23973元/平,反映的只是2012年的地价,而2014年的地价将在2015-2016年间呈现,到时如果平均房价不达到3.5-4万元/平,那么这些地产商全部要死掉。“看了这个之后,政府高兴了,地价还在涨。但我们老百姓心里要知道,等到你2015年、2016年买房时消化的是2014年的地价,所以这是一个巨大的灾难。土地拆迁断不掉,房价就会不断上涨。”

新常态下房地产利润压缩 地产商与地方政府忙转型

去年我国楼市步入调整期,地方政府纷纷松绑楼市政策,调控也逐渐淡出了政府的决议内容,业内人士认为,房地产市场跨入了“新常态”。对于地产行业而言,新常态下房企的利润空间将降低,不再是以前的30%或50%,房地产的消化速度也不会像以前那般快,因此,在新形势下,房企不得不重新思考转型的问题。

崔元星认为,新常态下地产商的转型将呈现六大趋势:第一,房企战略重心将发生根本改变,从关注终端转向关注前端,从关注房产营销到关注土地营销及土地一级开发。第二,战略扩张的方向将从聚焦一线城市转向外围。第三,拿地方式、信息、概念将变得多元化。第四,融资模式将从银行抵押、开发贷、上市转向基金、信托、债券及众筹等。第五,产品结构将从过去的以住宅为主转向综合体及产业地产,包括旅游地产、养老地产、农业地产等领域的产品。第六,“避重就轻”,即房企从重资产向轻资产转型,这是去年房企转型的一个热点,也是未来房企转型的一个方向。

与此同时,地方政府也在忙于转型。首先,政府一年多前便开始引进绿色产业,致力于打造节能减排、循环经济、新能源的生态城市等。其次,政府不再热衷返还地价、减免税费,而开始喜欢玩转相对市场化的PPP模式。再次,“从傍大款到追求有故事的人”,以前土地不愁卖,政府偏爱有钱的大地产商,如今,慢慢地要求地产商不仅要有产业,还得有品牌、有故事。

土地国有化后违建猖獗 深圳城市更新有望解决?

所谓新型城镇化,崔元星将其概括为“人地产权城”。因此,国家应先解决户籍问题。去年7月,中国已取消农村户籍,这为土地去二元化管理奠定了基础。

城乡土地二元分割曾被认为是中国现行土地制度顶层的弊端,但事实上,深圳自2004年统征统转之后,虽然实现了土地一体化,农村户口全部转为城市户口,土地全部收归国有,但也带来了两个严重的问题:第一,城市人口分为非户籍人口与户籍人口,这导致城市管理难度系数增加;第二,土地国有化后管理缺位,导致违法建筑疯狂增长,占据深圳住房总量近一半。因此深圳出台了城市更新办法,通过“允许自行改造”的方式将蛋糕做大来解决违建问题。

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