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北京土地市场二十年回望

[日期:2015年09月24日] 来源:北京青年报  作者: [字体: ]
文章概要:  从1995到2015,《广厦时代》二十年见证了北京土地市场的二十年发展,从最初的福利分房到协议出让,从价高者得的招拍挂到竞争保障房面积,围绕土地这一“面粉”的争议与变革从未间断,但事实上却是,无论如何变,北京土地市场都长时间处于大牛市,土地价格鲜有回调。

  从1995到2015,《广厦时代》二十年见证了北京土地市场的二十年发展,从最初的福利分房到协议出让,从价高者得的招拍挂到竞争保障房面积,围绕土地这一“面粉”的争议与变革从未间断,但事实上却是,无论如何变,北京土地市场都长时间处于大牛市,土地价格鲜有回调。尤其是在当下,多个地王在9月份诞生,包括东坝、丰台、孙河这些热点板块的土地价格普遍突破了5万元/平方米。

  福利分房终结之后的权宜之策 土地价格和房价最稳定的时代

  协议出让的地产江湖

  那是最好的时代,没人担心土地不够卖,更没人抱怨土地价格推高了房价;那也是最坏的时代,也许喝点小酒、送点小礼就能拿下四环内的一块地,而公众永远无法得知这块土地到底卖了多少钱。这就是土地协议出让的年代,曾经是政府最重要最常用的土地供应方式。在那个年代,一个开发商可以不懂产品,可以不会运营,甚至可以不会计算成本,只需要对北京足够熟悉,了解这个“江湖”,能够长袖善舞地与有关主管部门和各个面临搬迁的老工厂搞好关系,就能够通过“协议”廉价地拿到土地,甚至是最核心地段的土地。

  谁能拿到土地谁就是明星

  1998年一个最重要的政策就是延续了近半个世纪的福利分房制度彻底终结,房地产开始商业化,土地作为房地产的源头,也不可避免地商业化,而协议出让就成了那个年代获得土地最主要的方式。

  由于那时还没有招拍挂的制度。因此,对房地产企业来说,重要的是和拥有土地的企业接上头,通过协议出让把土地拿下来。那时候北京市区还有一些老厂,比如煤炭厂、纺织厂、钢厂等。这些企业有几百家被列入污染扰民企业名单,政府规定必须搬迁。而搬迁后的厂房和土地就成了开发商眼里一块块眼馋的“肥肉”。

  “那个时候那块地就是要拼关系拼人脉,刚刚从福利分房中走出的购房人,对于产品并没有过多的要求,有块位置好的地就基本稳赚不赔。”一位曾经在珠江地产进京时期就入职的业内人士对北京青年报记者表示,那时执掌北京珠江合生系的谢强,就因为善于拿地,成了那个时期最耀眼的地产明星之一。

  谢强最出色的拿地能力在这个时期里得到了充分的体现。在带领珠江地产进京期间,谢强创下了一天谈8块地的地产业神话,两年内,谢强为珠江地产在北京签下了占地面积5500多亩的五块大型开发用地,其扩张速度堪称京城之最。与合生联手推出了珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马嘉园和珠江国际城五大项目,总规模达370万平方米。

  那个时候的房地产不仅仅是一门生意,更是一个江湖,谁在江湖中更有面子、关系处得更好,谁就越有可能拿到好的土地,甚至比专业的运营学识更为吃香。

  重负之下的转身

  那几年的土地市场,正是由于拿地多为协议出让,即便是核心区的土地价格也没有飞涨,商品房价格也一直处于不温不火的状态。“当时房地产没有现在这样受关注,房价不贵,4000多元一平方米,而当时工资一个月3000多,要买还是买得起的”,2000年投身房地产的一位房企人士表示,当时几乎没有投资客,也没有炒房团,社会资金也没有现在这么多,房价涨得很慢,现在来看,那根本不叫涨。

  然而,凡事都有两面,虽然协议出让没有推高地价,但因为存在腐败,内幕交易以及土地被贱卖等多种弊端,协议出让土地一直争议不断。根据《中国青年报》的报道,近期备受关注的退休7年的北京国土局前局长自首或许就是因为协议出让长安街英皇中心项目时出现了问题。据报道,当时英皇与北京市国土资源局签订的出让协议中,这个总建筑面积约10万平方米的写字楼地价款仅为1.798亿元的“跳楼价”。

  弊端丛生,混乱无序的江湖最终还是难逃“招安”的命运。不少业内人士透露,因为协议地价并不公开,在协议出让土地的年代,不少土地的成交价格都非常低,甚至一些土地的出让中屡屡爆出纠纷。因此,协议出让制度备受公众和媒体的质疑。重压之下,政府部门开始研究新的土地出让方式,沐浴了多年协议出让春风的北京土地市场似乎走到了尽头。

  价高者得横空出世

  2004年1月9日经营性土地协议出让被叫停时,几乎无人不为之动容。有人认为该举措的影响力甚至不亚于2003年收紧房贷的121文件;也有来自开发商和顾问公司的声音说“不会有太大的影响”。当时,潘石屹以1月9日的叫停将引起“2004年新增房地产项目的断档”作为首要论据,“第一次这样肯定地”预言2004年北京房价的上涨。而此后,房价的逐年上涨也印证了这一判断。

  协议出让土地最终在2004年就被叫停,取而代之的是能将土地利益最大化的公开将土地招拍挂出让,也就是现在常说的价高者得。

  2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作的通知》,要求各地必须于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让。这就是地产界著名的“831大限”。

  这也意味着,沿用多年的土地协议出让方式将退出房地产市场的舞台,“拼关系、拼背景”的拿地逻辑被彻底否定。“价高者得”将成为日后土地市场的制胜法宝。当时这种招拍挂的土地获取方式获得了大多数人的称赞,不仅是因为土地腐败得到遏制,更重要的是土地交易中公平、透明原则的体现。但那时很少有人意料到,伴随着价高者得的是长达十年的房地产黄金年代和越发声势浩大的争议。

  难摘“推高房价”的帽子 价高者得土地政策期待变革

  备受争议的“招拍挂”价高者得

  2004年的一纸文件让协议出让土地的地产江湖寿终正寝,江湖上的规矩发生了翻天覆地的变化。拿地不再是桌子下面的买卖,而是被正式摆上了桌面,同时还要暴露在媒体和公众的注视下。土地交易变得透明和公平,但同时新的规则要求价高者得,导致不仅仅是房地产公司,就连投资公司、保险公司甚至电气公司都可以买地,可以干房地产,只要出得起钱,拍得了地就行,这也直接推高了地价的连连走高。2004年,三环的地价只有两三千元每平方米,而到了2011年,五环外地价就到了三万元。

  “招拍挂”模式下地价攀升 土地价格十一连跳

  2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求在2004年8月31日之后,各地不得以协议方式出让经营性用地。从2004年8月31日起,所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。这被称为“8·31大限”。

  从此,国家停止土地协议方式出让、实行招拍挂制度以来,土地便开始了价高者得的时代,政府出让的土地越来越多,开发商的胃口也越来越大,地价也越来越高,在土地招拍挂的十一年里,几乎也是伴随着地王不断涌现,又不断被刷新的十一年。最后,地价高带来的房价也越来越高,尽管国家出尽各种各样的政策,但是高房价仍然难以控制。

  梳理几个典型土地的成交就可以看出当时土地市场的疯狂,2008年,融创与首钢联合体以每平方米7000元的价格拿到了西北五环外,海淀西北旺新村的土地,当时就被冠以地王的头衔,后来建成了豪宅项目西山壹号院,目前单价达到了7万元/平方米。到了2010年,远洋就在南五环外的亦庄创下了单价19753元/平方米的新地王,在其基础上开发商的远洋天著项目,售价都在千万级别以上。2010年,又是远洋地产,以27000元/平方米的价格在望京拿地,最后项目也卖到了8万元/平方米。2011年,合景泰富在崇文门拿地,地价已经涨到了43000元/平方米,该项目至今未入市。

  不难看出,招拍挂制度下的土地市场始终在节节攀高。业内人士指出,招拍挂制度进一步挖掘了土地价值,创造出更公平的市场环境,成为房地产业“黄金十年”的重要推手,但同时引发高地价,以及土地财政依赖。在市场供需关系发生逆转的情况下,招拍挂制度的价值将面临重估。

  “土地财政”的副作用

  在地价上涨的同时,地方政府的财政收入随之增加。

  按照现有的财政税收制度,除中央政府计提的少部分农田水利建设等资金外,土地出让金的大部分划归地方财政统一支配。随着地价攀升,土地出让金收入大幅增加。

  据国土资源部数据,截止到2013年,全国土地出让合同价款达4.1万亿元,而2004年该项收入仅为5894亿元。在土地出让实施招拍挂改革的十年来,全国土地出让金收入增长7倍。

  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,由于多个城市经济发展水平不高,缺乏支柱产业,税收收入匮乏,使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后,财政紧缩局面明显改善。其中,土地出让和房地产相关税收一度占据地方财政的半数比例。

  在充分尝到“土地财政”的甜头后,对于土地招拍挂的依赖开始显现。中原地产张大伟表示,地方政府对土地财政的接受过程,由习惯最终变成依赖。民间机构发布的数据显示,当前土地出让收入占据地方财政平均比例在4成左右,个别城市甚至超过一半。

  张大伟表示,“依赖”表现在两个方面:大量推出土地,以获得更多收入;抬高土地价格,以获得更多收入。这两者的副作用如今已经开始显现。前者体现在,因土地出让过多,超过市场的实际需求,部分城市出现严重的供大于求现象。

  后者则体现在,一些地方政府放缓供地节奏,出现土地供应不足的“假象”。事实上,部分地方政府追求“价高者得”的拍卖方式,甚少使用招标出让,目的同样在于获取更高土地收入。

  “土地财政”已成为中国楼市难以克服的顽疾。分析人士指出,单单依靠对土地指标的控制,难以对其实现真正遏制。但当前楼市下行、土地出让金收入减少的现状,或将倒逼各地减少对“土地财政”的依赖

  期待新的土地政策

  “很多人对土地招拍挂的印象,往往是与高地价、地王密不可分。实际上,这也与市场大势密切相关。”业内人士表示,过去十年是城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段,在我国现有的土地、财税制度下,出现了地价上涨、房价攀升、“土地财政”等现象。招拍挂制度的出现,加速了这一过程的发生。

  “很多人挤在一个大房子里,面对拍卖师的报价不断举牌,气氛一度推向高潮。这种场景,是那个时代的真实写照。”北京某上市房企开发商表示,从2004年到2013年间,火热的拍卖出让是最具代表性的场景,也最容易让人将招拍挂与高地价联系起来。

  这就给土地财政和土地招拍挂带来了更多的非议,尤其是从专家学者到开发商,无不将房价飞涨的源头归咎于土地价格的上涨。虽然有些武断,但土地的升值确实直接推动了房价的不断上涨,于是对于土地出让制度改革的呼声越来越高。伴随着2010年,多个地王的同时爆发,关于土地价高者得的争议被推上顶峰,土地出让政策也在随后出现了新的变革。

  调控令土地价格出现短暂回调 新出让制度下热点土地价格却飙上5万元/平方米

  不再价高者得 却没能抑制地价

  2010年3月,刚刚结束的两会,充满了对高房价的讨伐声,紧接着,在3月15日,这一天里,北京就诞生了总价和单价两个地王,先是中信以52.4亿元的总价成为北京当年的总价地王,而后,远洋以40.8亿元的价格,每平方米2.7万元的楼面价成为了当时的单价地王。不仅仅是北京,当时南宁、青岛、上海等地也相继曝出“天价地王”。终于,持续不断的高价地压力让监管层开始考虑招拍挂价高者得的弊端。一场改革风暴也即将袭来。

  地王连连 倒逼改革

  可以说,2010年3月15日的地王出现,直接导致了随后以限购为核心思想的史上最严楼市调控出台。但仅仅依靠限购仍旧是治标不治本,于是针对土地招拍挂的改革被提上日程。

  2011年初,国土资源部总规划师胡存智在某论坛表示,国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究,不一定要“价高者得”;比如先规定价格门槛,到达一定地价,再竞争就以其他标准评标。而北京、广州、上海等一线城市已经在土地拍卖制度改革上先行一步。

  何为竞争其他标准指标?在当时还是比较模糊,但有业内人士分析认为,未来的土地拍卖市场,将不仅仅是看中房地产企业的资金实力,而是应该以土地最优发展的综合评价来进行评选。同时,大力发展保障性住房也可结束地王时代。

  随后几宗土地的拍卖印证了新的出让政策,土地招拍挂时,设立了最高上限价格,当房企竞拍的价格触及到最高上限时,土地价格便将最终确定下来,至于谁能成功拿地,还要求触及上限价格的房地产企业接下来竞拍谁配建的保障性住房面积更大,谁就更有拿地机会。或者是采用限制未来商品房最高售价的办法,在明确了未来价格后,由开发商自主报价,谁的价格高,谁拿地。

  当时不少业内专家对于这样的改革持欢迎和认可的态度,认为只要将项目未来的售价加以控制,就可以避免价高者得,这样能较好地将地价控制在合理的水平,以免盲目竞拍,导致价格攀升。

  然而,事情真的这么会这样发展吗?高地价的难题真的被解决了吗?后来的土地市场发展证明,土地仍旧是房地产调控中最难把控的一环。

  市场巨变 土地居然降价了

  无论是限制最高售价,竞争地价还是限制最高地价,竞争保障房面积,可以肯定的是,这样的规则出台,对于北京火热的土地市场无异于一盆冰凉的水迎头泼下,土地交易瞬间冰封,地价甚至出现了多年未有的下降。

  北京市土地整理储备中心公开数据显示, 2011年土地招拍挂不再价高者得以后,北京土地公开市场合计出让土地249块。尤其是第四季度以来,多宗土地的价格都是底价成交,甚至不少土地最终因为不认竞拍而流标。而当年在北京市场成交排名前十的房企,只有城建、万科、首开和金隅出手拿地,其他房企均未有动作。

  数据显示,2011年全年住宅用地平均成交价格为4908元/平方米,到了2012年上半年住宅用地的平均楼面价更是下滑到了4528元/平方米。而此前的2010年全年住宅楼面单价为每平方米7255元。土地整体成交价出现了罕见的回归,基本回到2009年前期水平。

  土地出让金也大幅萎缩,据北京市国土局相关负责人介绍,2011年前10月,北京土地出让金达到831亿元。政府土地收益为372亿元,相当于2010年同期的73%。“实际上今年的成交额和去年是持平的,但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地储备中心相关负责人在一次会议上提到,征地拆迁成本比起2010年有所提高。

  具体到各个区县,土地价格都大幅下降,甚至部分区域下降幅度超过50%,例如丰台区。除此之外,通州、大兴等各区域都有不同幅度的下降。与之对比鲜明的是,商业用地的价格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月,商业用地的价格大幅上涨,从4000元/平方米涨至1万元/平方米以上,虽然有所下调,但保持在9000元/平方米左右。

  然而,低地价是否意味着一年或者两年以后房价一定会下降呢?亚豪市场总监郭毅认为,地价高,房价一定会高,但地价低却并不意味着房价一定就低。随后的发展也证明了低地价只是暂时的,土地成交很快就度过了寒冬,再次迎来火热的攀升。

  竞保障房面积

  商品房实际地价不断抬高

  2012年,楼市逐渐走出限购的阴霾,开始明显回暖。伴随着成交的回升和信贷政策的放宽,开发商们度过了节衣缩食的寒冬,再次手握重金,扑向了土地市场。

  经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争,被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖于2012年7月落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄,这一价格折合楼面价高达4.42万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录。

  这还只是土地再次复活的开始,虽然设定了最高土地价格的上限,但随后要求开发企业竞争保障房面积的做法,最后被证明与之前的价高者得,并没有太多的不同,最终还是无情地推高了商品房地价。

  就在即将过去的9月份,北京就接连出现了多个地王。8月31日,经过64轮激烈角逐,“丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块”最终以50.25亿元的总价,被中铁建与方兴地产联合取得,扣除公租房部分,折合楼面价高达60000元/平方米左右。

  9月2日,保利、首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块,楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录,成为孙河“双料地王”。

  9月8日,东坝再次出让一宗住宅性质用地,最终由龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元地价配建8.9万平方米限价房竞得,折合商品房楼面价约为4.7万元/平方米。

  9月9日下午,经过90轮的激烈厮杀,懋源地产以29.4亿且异地配建9.6万平方米保障房的代价摘得朝阳区孙河西甸地块。折算后的商品房楼面单价高达5.26万元/平方米。

  不难看出,孙河、东坝、南四环这热点板块的土地价格都超过或者接近5万元/平方米,这也几乎成了当下热点板块土地价格的标杆。而通过梳理不难发现,在2004年前后,北京的核心区地块,土地价格也到不了5000元/平方米,虽然历经调控,甚至出现了土地价格下跌的周期,但最终,土地这个面粉还是与房价这个面包一样,在招拍挂的十一年里,连续上涨了十余倍。尤其是在当前,土地价格的疯涨进一步导致了商品房的高端化。记者 李桁(原标题:土地市场硝烟从未散去 期待新的土地政策)

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