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互联网改就这样改变了房地产

[日期:2015年10月02日] 来源:观点地产网  作者: [字体: ]
文章概要: 房地产市场游戏规则的重建,表现为旧秩序的逐步退场和新秩序的曙光初现。

身处房地产行业高度发达的香港,回望中国整个房地产市场的发展,在“互联网+”成为不同产业转型发展的重要突破方向之一时,房地产行业将出现哪些显着的趋势性变化?

从现状看,中国的房地产市场正在发生激烈的变化与重组。根据一系列数据分析,新房市场主导的阶段迈入二手房市场趋势性上升的存量房时代,这是一个基础性变化。从互联网角度看,移动时代的来临意味着互联网对传统行业的改造从标准化商品过渡到非标准化服务,移动互联网对房地产服务的改造则刚刚开始,真正的裂变尚未出现。在这两个趋势的叠加下,我们预计会看到房地产市场游戏规则的重建,表现为旧秩序的逐步退场和新秩序的曙光初现。那么,我们将面临一个什么样的未来?

互联网改变房地产的时代已经来临,这个全新时代和来临基于三个标志性事件:

其一,中国由新房市场主导的阶段迈入二手房市场趋势性上升的存量房时代,这是一个基础性变化。

其二,中国移动互联网用户超过PC用户,移动互联时代的来临意味着互联网对传统行业的改造从标准化商品过渡到非标准化服务,互联网从虚拟世界进入现实世界,开始提供线下真实生活场景中的各种服务。在这个大趋势之下,移动互联网对房地产服务的改造则刚刚开始,真正的裂变尚未出现。

其三,行业规则的重建,表现为旧秩序的逐步退场和新秩序的曙光初现。2014年以来,我们已经看到不同商业模型之间的界限开始变得模糊,经纬分明的鸿沟不复存在,传统经纪公司越来越互联网化,互联网公司越来越经纪公司化,媒体公司越来越电商化,彼此之间相互渗透,原本定位不同、差异明显的玩家突然出现在同一个战壕中,竞争更加激烈。

存量房时代的来临意味着什么?从国际对比来看,美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场,这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍,首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平,分别达3倍和1.9倍。

再看中国,2013年,尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右,但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看,据测算,2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%集中在一线城市。

尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导,但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,二手房市场的全面爆发是大势所趋。

那么,存量房时代的来临意味着什么呢?

1、市场供需双方的力量更加均衡

在新房主导市场供给的阶段,由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长,往往需要3年甚至更久,因此,新房供给往往滞后于需求的变化,无法与需求同步调整,因此,需求弹性远远大于供给弹性导致供应端的开发商在产业链上处于绝对的话语权。一个自然结果是消费者的弱势和代理商的弱势,前者表现为房价上涨,后者表现为代理费率下降。

然而,在二手房主导市场供给的阶段,供给端与需求都十分分散,没有谁可以垄断供应,因此,供给弹性与需求弹性将更为一致,在这种情况下,如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击,房价很难出现趋势性上涨或下跌,房价的调整将更加频繁,更加短期,但波幅更小且双向波动,也正是基于此,消费者更需要关注频繁变化的市场信息。此外,存量房时代的住房需求多以自住为主,且集中在老旧中心城区,基于自住的需求必然会更加关注房屋地理信息、通勤信息和邻里信息,这时房子是一个家,不是钢筋水泥,不是投资品,所以房屋交易的信息密集和复杂属性才会由此产生。而且,自住并不一定直接购买,租房和买房之间的替代性在这个阶段也才会产生。考虑到租房周期更短,信息交互的次数更频率,对信息需求进一步上升。

2、大型交易撮合平台的诞生是必然结果

交易平台的诞生必须具备的前提条件就是交易双方力量相对均衡且足够分散。随着新房市场逐步过渡到买方市场,开发商的力量趋弱,消费者力量趋强,这为新房交易平台的产生提供了条件,这也是2014年房多多、好屋中国、吉屋网等渠道电商崛起的大背景。在存量房市场,基于买卖双方更加分散的特点,则会更大的交易平台。

第一,在新房市场,2014年之前,并非出现真正意义上的交易平台,当时,媒体电商是普遍形式,其核心属性是媒体,货币化模式是广告,互联网公司不过是开发商的广告平台。曾经十分流行的各种电商产品如搜房卡等虽然有所创新,但仍未脱离工具化的窠臼,它们存在的意义类似于Pre-ipo的定价机制,在开发商开盘预售之前,通过售卡的形式揭示市场冷热,帮助开发商合理定价,如果一个盘只有100套房,但是卖出去200张卡,开发商自然可以据此定更高的价格。

然而,在2014年的市场,由于市场相对低迷,去化周期和购房周期延长,传统的代理公司无法有效拓客,传统的媒体广告效果也十分有效,自然来客越来越少,在这种市场结构下,才催生了一、二手联动的渠道整合平台,同时由于团购费的机制创新解决传统代理无法解决的快速结佣问题,这些平台迅速增长。如果只计算2014年房多多、好屋中国、吉屋网这三家的交易额,总和或将超过4000亿,占新房市场总体交易额的比例大概在7%左右,预计2015年,三年合计的市场份额将超过15%。

第二,在二手房市场,目前同样没有出现真正的交易平台,搜房和安居客等虽然为二手房公司或经纪人提供端口服务,但仍未真正切入交易,或者说对交易的掌控力远远不够。传统中介公司虽然参与交易,但是仍然没有完成从公司向平台的转换。考虑到二手房市场的复杂性和经纪人不可或缺这一特点,平台的崛起过程必然是一个从轻到重,再从重到轻的双重演变,无论是未来要做开放平台的链家,还是目前走合伙经纪人模式的Q房,未来成为平台的第一步必然是走向更重,在此基础上,实现垄断房源和公盘私客,然后逐步完成规则的制定和实施,最后才是平台化,实现从重到轻的终极转变。考虑到艰难的转换过程,未来的二手房交易撮合平台的价值更大,而且一旦形成垄断,便难以被撼动,护城河足够深,估值自然会更高。可以预计,未来2-3年一定会出现一个或几个大型的区域性二手房交易平台,它不仅提供信息、撮合交易,而且还会提供以交易为中心的延伸服务等。

最后,简单推测,3年之后的市场竞争格局中将会有一场新房交易平台与二手房交易平台的对决,因为站在消费者角度看,房子是没有新旧之分的,至于未来到底是新房平台打败二手房平台,还是二手房平台打败新房平台,需要进一步观察。

作者:巴曙松中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家、港交所内地事务科首席经济师

本文为巴曙松先生新书《房地产大转型的“互联网+”路径》的序言。

(观点地产网)

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