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合理房价离我们究竟有多远?

[日期:2016年01月30日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 最近几天,一则关于全球房价最难负担城市的新闻,引发了本来就对房价问题“异常敏感”的众多市民广泛关注。

文/ 沈晓杰

中国大城市,成了全球房价最难负担重灾区。

最近几天,一则关于全球房价最难负担城市的新闻,引发了本来就对房价问题“异常敏感”的众多市民广泛关注。

根据新加坡联合早报的消息,近日美国权威房地产顾问机构Demographia公布的最新的2016年《全球楼价负担能力调查》报告显示,香港以平均楼价是一般家庭每年收入19倍的记录(即连续19年不吃不喝才能买房),不仅创下创下这项调查开展12年以来的新高,而且还一举拿下了全球楼价最难负担的城市的“六冠王”。

所谓全球住房负担能力及房价最难负担城市调查,其实就是根据国际上主要代表性城市不同的房价收入比的高低,所进行的一项全球性的比较和调查。它不仅可以反映世界各代表性城市市民购房负担的高低,而且也能体现各地住房政策制度和房地产市场的优劣。从住房这个最大的民生来说,它更能从公众的角度来审视一个国家治国理政的基本水平。美国Demographia机构所进行的这项全球调查报告,每年一次,2016年的报告为该机构的第12届年度报告。

不过,今年该报告一发布,至少在中国内地的大中城市,特别是一些特大型一线城市的市民当中,就引发了“众多非议”。在他们看来,他们所在城市的买房负担,早已超过香港这个所谓的“全球房价最难负担城市”。难道美国这个全球知名的房地产研究机构,真的把“全球房价最难负担的城市”的冠军帽子张冠李戴了?对此,我们不妨做一番深入的解读和分析,以求真相。

京沪深等大陆城市,是不是全球房价最难负担城市重灾区?

北京上海和深圳等全国房价高企的一线和个别二三线城市,究竟有没有超越香港,成为“全球房价最难负担城市”之冠?此外,中国大陆众多的高房价大中城市,是不是也该划为“全球房价最难负担城市”之列?

在做出结论之前,首先应该了解这份最新的2016年《全球楼价负担能力调查》报告,是不是把中国大陆主要的代表性城市包含其中。为此,笔者专门查阅了这该报告的原文。

这份“12th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2016”( 第十二年度全球住房负担能力调查:2016)报告开头就清楚表明,它所调查的9个国家(澳大利亚、加拿大、中国(香港)、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国)中,涵盖了367大城市市场,包括87个主要的大都市市场。但在中国一项中,只调查了香港。其报告的最后专门委婉表示,由于缺乏“足够的质量一致的可以识别的数据”,所以中国大陆和印度这些常被关心的地方未列其中。这也就不难解释,房价收入比高居世界前列的中国一些大中城市,为什么不在“全球房价最难负担城市”之列原因所在。

但是,这并不妨碍根据现有的数据和基本的常识,以同样的方法来对中国房价高企的大中城市进行比较分析,看看他们和“全球房价最难负担城市”相比,究竟处在怎样的水平。

《全球房价负担能力调查》的基本依据,就是各大城市的房价收入比。众所周知,所谓的房价收入比 (Housing Price to Income Ratio),是指家庭平均住房价格与居民的家庭年收入之比。 国际上通用的房价收入比的算方式,是以每套住宅平均值,除以家庭年收入的中值。越高就意味着买房负担越重,越低就表示住房负担越轻。这次香港一举六连冠“夺取” 全球房价最难负担的城市之冠,根据就是在于它的房价收入比已经高达19倍。

这次《全球房价负担能力调查》,给出了10个“全球房价最难负担城市”及各自的房价收入比(具体见下表)。

从此表不难看出,全球10个房价最难负担城市,除了“冠军”香港房价收入比冲到19倍以外,位居第10的澳大利亚新南威尔士州的Tweeds Heads,房价收入比只有9.3倍。这就意味着,在中国大陆房价高企的大中城市中,只要房价收入比超过19,就可以“赶超香港”,一举拿下“全球房价最难负担城市”之冠;如果房价收入比超过9.3,也可以登上“全球房价最难负担城市”行列的“宝座”。

这里,我们可先分析比较一下那些中国的城市有“冲冠”的实力,不妨从中国房价最高的北京、上海和深圳来做个破析。

首先明确,根据以前建设部(现住建部)制定的城镇住房小康规划,我国城镇家庭要实现小康住房水平,户均住房面积要达到100平方米。所以,各地住房的平均单价乘以100,就构成了各地单套住宅的平均价。但是,各大城市的房价究竟是多少,“政治挂帅”的统计局多少年前就不再公布。官方不作为,民间的“调查”就有了市场。

和房地产商“利益密切”的上海某“房地产研究院”,这两天刚刚公布了他们所统计出的一线城市房价。按照他们的数据,”2015年一线城市新建商品住宅成交均价为26809元/平方米”。其中,北京、上海和深圳的2015年房价分别为27725元/平方米、32000元/平方米和34415元/平方米。他们所“统计”出的各地的房价之低,达到令人咋舌的地步。

就拿北京来说,这两天就有北京的媒体报道,去年在北京六环内买一套商品新房,需要的平均总价为464万元;而在刚刚进入2016年的这十几天,签约的五环内商品房住宅价格更是高达984万(报道称去年五环内平均单套成交额为800万)。按照业内人士的话说,五环内商品房成交均价从2015年开始进入单价超5万阶段。进入2016年后,成交均价更是冲到了每平米56452元。而另一家房地产中介结构的市场统计表明,2015年北京二手房成交均价为38147元/平米。来自市场一线的统计表明,北京的实际房价要比那家和开发商“勾连”、刻意贬低高房价矛盾的上海某“房地产研究院”所公布的“统计数据”高得多。

一家以大数据为支撑的房价网公布的各地二手房房价走势的数据,也许更能反映各地房价的真实水平(毕竟存量房均价更能体现一个城市真实的房价)。按照它公布的信息,截止到1月24日,北京上一周的二手房均价为37282元/平米,上海为35842元/平米,深圳为37681元/平米。这些数据和当地的新房成交价格也许有明显的出入(如有数据显示,深圳新建商品住宅成交均价已达到每平方米4.5万元左右),但和房价收入比所要求的城市整体房价平均水平不会差别很大。由于目前还找不到比这更靠谱、更能反映城市整体住房价格水平(不仅是新建商品住房,更要包括城市所有的存量住房均价)的数据,所以我们不妨以此作为依据,计算各地的买房负担水平。

根据北京、上海和深圳各自统计局公布的最新数据,2015年北京、上海和深圳的城镇居民人均可支配收入,分别为52859元、52962元和53000左右(深圳市数据统计局网站未对外公布,以上年48672元和9%的增速推算)。而根据2011年第六次全国人口普查结果估算,这三个大都市城镇平均每个家庭户均人口数在2.5人上下。以此计算,北京、上海和深圳平均每户的家庭年可支配收入,分别为132147.5元、132405元和132500元。然而,这些还只是这三大城市2015年家庭收入的平均数,还不是房价收入比所要求的收入中位数。根据北京、上海和深圳这些大都市贫富分化较大的现状,乐观估算中位数收入只达到其平均收入的85%左右(2015年全国居民人均可支配收入中位数为人均收入的87.8%)。

据此计算,北京城镇家庭年均收入中位数为11.23万元,上海为11.25万元,深圳为11.26万元。而根据前面所述的最新数据,100平方米住房的平均价格,在北京为372.82万元,上海为358.42万元,深圳为376.81万元。

由此可明明白白的看出,北京、上海和深圳的买房负担(房价收入比及房价负担能力),分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把号称“全球房价最难负担城市”的香港(房价收入比为19)远远的甩在了后头,而且超过的负担更是高达70%以上。如果和名列“全球房价最难负担城市”第十名的澳大利亚城市Tweeds Heads的房价收入比9.3相比,更是高出了2.5倍之多。

在中国大陆的北京、上海和深圳等高房价城市面前,香港所谓的“全球房价最难负担城市”冠军的虚名,实在不堪一击。事实和真相说明,只有北京、上海和深圳,才能并列戴起“全球房价最难负担城市”冠军的帽子,才是真正的“实至名归”。

除了北京、上海和深圳在“全球房价最难负担城市”比较中,以绝对的“大幅优势”夺冠以外,和美国Demographia机构公布的“全球房价最难负担城市”中的第二名(悉尼,房价收入比为12.2)至第十名的Tweeds Heads(房价收入比9.3)相比,随便拎出一个中国的大中城市,也可以把这些所谓“全球房价最难负担城市”踢出榜外。

还是以上述同样的方法和数据来源,笔者又随机抽取了杭州、青岛、南京和西安这个城市的相关数据进行分析,以和除香港以外的其他9个“全球房价最难负担城市”再做一番对比。

根据最新公布的数据,2015年杭州、青岛、南京和西安的城镇居民人均可支配收入,分别为48316元、40370元、46103.62元和33188元。各自的城镇居民家庭收入中位数,估算分别为102672元、85786元、97970元和70525元。同样根据房价网的数据,杭州、青岛、南京和西安这四大城市的最新的二手房房价为截16163元/平米(100平方米的房价为161万元)、11337元/平米(100平方米房价为113万元)、17918元/平米(100平方米房价为179万元)和5999元/平米(100平方米房价为60万元)。据此得出的这四大城市的房价收入比分别为:杭州为15.7,青岛为 13.2,南京为18.3,西安为8.5。

这就是说,在随机抽取的4个中国省会或沿海城市中,除了西安这个西部城市以外,其他3个城市城镇居民的房价负担(房价收入比),都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京的市民房价负担(房价收入比18.3),更是高出了悉尼的50%。

这就是中国大中城市市民买房负担的残酷现实:从中抽取3个房价最高的城市,京沪深市民的买房负担,竟然比“全球房价最难负担城市”六连冠的香港,还要高出七成以上;随机抽取4个省会和沿海发达城市,3个城市的买房负担的房价收入比,也远超所谓“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼,南京市民的买房负担,更是超过悉尼市民50%。把这抽取的六个中国大陆城市和香港一起,就已经可以占据了“全球房价最难负担城市”的前七名。如果再把几个房价较高的中国大陆城市比较进去,“全球房价最难负担城市”的前十名,必定被中国大陆的城市所“包办”。中国不少的大中城市,已经成了“全球房价最难负担”城市的重灾区。

不堪忍睹的真相,也从另一个方面告诉人们,当今中国的房地产市场和住房政策问题,已经到了在全球“登峰造极”的地步。再任其发展,不仅要阻碍中国的经济发展,更将制造和极化社会的各种矛盾。

合理的房价和住房负担,离我们究竟有多远?

面对灾难大片一般冠居“全球房价最难负担城市”之首的的中国市民,悲叹之余也到了必须反思的时刻:为什么在社会主义公有制下,全民拥有的土地,中国市民反而承受了世界上最难负担的房价?是制度使然,是历史的惯性,还是所谓“二次房改”的异化?

这些问题,实际上早在笔者十年前的2006年所写的“中国房地产十大批判”系列文章中就已破析过。而此次国际权威机构Demographia最新公布的2016年《全球房价负担能力调查》,又为我们从全球的角度,对当今中国房地产高房价市场的“社会公害”又有了更全面的认知。

要认识中国的问题,首先要从中国本身的制度层面和住房负担的历史比较来分析。

从制度层面来讲,作为公有制的社会主义,宪法规定“城市的土地属于国家所有”,也就是全民共同享有。从这点来说,由于市民在自己拥有所有权和使用权的土地上买房,只要不是“多吃多占”,他们买房负担中支出最大的土地成本就应该最小化。从制度的本质来说,中国房地产市场的房价应该最便宜,市民的买房负担至少要比土地私有的资本主义国家低得多(土地全民所有,劳动力和其他原材料在全球也最具竞争力)。居住成本和买房负担最低化,不仅是正宗的社会主义制度的必然要求,而且社会主义国家“主人”的基本权利。从理论上来讲,每个市民只要按照“平均标准”买房用地,都应该有“免费分享”国有土地的权利(最多也就是分担城市的建设改造等费用)。这才是社会主义正宗的“本质特征”,也是比较和衡量社会主义公有制比其他社会制度是否具有优越性的最基本的体现。

正是基于这样的制度基础,在九八房改时,国家就专门制定了一条“政策红线”,以防城镇居民在房改中承受过高飞买房负担。当时实施的房改文件规定,在停止住房实物分配后,如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房,它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上,“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”也就是说,住房商品化后,城市居民的买房负担的合理承受水平,应控制在不超过“房价收入比4倍”。这就是的最初的房改政策真相。

有些房地产利益链上的“专家”声称,中国大中城市的市民买房负担高,主要原因不是住房政策和供应模式及市场结构性矛盾,而是居民的收入水平太低。而收入要比城市居民低得多的中国农村这几十年来在不同住房供应模式下的发展,则以事实戳破了此类低级谎言。

以国家统计局网站上可以找到最新的2012年数据来看,当时我国农村居民家庭平均每人纯收入为7916.6元(由于我国农民贫富差别较小,其中位数收入估算为7500元),农村居民平均每户常住人口3.9人,农村居民人均住房面积为37.1 平方米,农村居民家庭住房价值为每平方米)681.9元。由此即可计算出,在2012年,中国农村农民家庭平均每套住房的价值为98664元,中国农民家庭收入中位数为29250元,中国农村居民的买房负担及房价收入比仅仅只有3.37。而就在当年,我国城镇居民的人均总收入为26959元,相当于当时农民人均收入(7916.6)的2.4倍,而城镇居民的人均住房面积,却只有农村居民的三分之二左右。但是,城镇居民所背负的买房负担(房价收入比),却数倍于农村居民之上。

事实充分说明,中国城镇居民所背负的“全球房价最难负担”的问题,不是因为所谓的收入低,而是由房地产利益集团主导的“二次房改”(2003年国办18号文为代表)造成的制度异化所致。重商轻民、打贫济富的住房政策及供应模式,才是导致众多中国大中城市迈向“全球房价最难负担城市”的真凶。

那么,如果要“正本清源”使房价回归合理,买房负担及房价收入比究竟应该降低到怎样的水平上呢?

对此,国际上早有“惯例”。 通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6或4-6。也就是说,当一个家庭用3-6年的全部收入就可买到一套住房,其买房负担才称得上是合理水平。

这里还特别需要指出的是,国际上一些发达国家的房价收入比的“含金量”,要比中国高得多。拿欧美等发达国家,他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房,不仅人均面积要比我们大得多(通常人均50-80平方米或更高),而且其标准还是“使用面积”,而非我们的加上公摊面积的“建筑面积”。此外,他们的房子大多都是可带包入住的精装房,不是像我们这样还需要花大笔装修费的毛坯房。当然,他们的房子还附带大花园等精致配套。

不仅地大物博的欧美国家如此,就连人口密度和生活费用远高于我们的日本和韩国的房价收入比,不仅比我们低,而且同样也是高“含金量”。据日本官方几年前的数据,在东京新建的专有面积75-80平米(相当于我们90-100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓,送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,外加停车位,房屋售价为3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市,工薪族的房价收入比仅为4.5-5左右。

此次Demographia公布的最新的2016年《全球房价负担能力调查》,同时也为我们从全球的视野来比较和判断合理的买房负担,提供了极有参考价值的标准。

按照这家国际权威机构住房负担能力等级分类,房价负担及房价收入比在5.1或以上的,就已属于严重负担不起之列;房价收入比在4.1-5.0,为较严重负担不起;房价收入比在3.1-4,为中度负担不起;而房价收入比达到3.0及以下,才为负担得起的房价水平。

那么,在2016年的Demographia的《全球房价负担能力调查》报告中,全球这9个国家、87个主要大都市市场及367城市市场样本中,住房负担能力各个等级分类又各是多少呢?下图为Demographia的统计分类。

从上表不难看出,在367个城市市场样本中,买房负担及房价收入比在3及以下的可负担得起的市场,占到了89个(其中75个在美国,9个在加拿大,3个在爱尔兰,还有2个在澳大利亚);而买房负担及房价收入比在中度负担不起(房价收入比在3.1-4)的,共有112个(90个在美国,14个在加拿大,4个在澳大利亚,2个在英国,日本和爱尔兰各有一个);而属于较严重负担不起(房价收入比在4.1-5)和严重负担不起的(房价收入比在5.1或以上)市场,则各有74个和92个(其中澳大利亚有33个严重负担不起的市场,美国和英国也各有29个和17个,。新西兰和加拿大也各有6个严重负担不起的市场)。

把住房负担及房价收入比5.1就作为严重负担不起的分界线,这对被高房价压得喘不过气来的中国人来说,怎么看也像是小题大做。而四分之三的城市市场的买房负担及房价收入比在5及以下,更使国人期盼,作为社会主义国家个的主人和全民土地的所有者,什么时候也能像市场经济发达的国家一样,轻轻松松买得起房。

中国要实现全面小康社会,让人民过上美好的新生活,不摆脱高房价这座最沉重的民生大山,就等于是一句空话。现在,已到了必须要从根本上解决问题的时候了。

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