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房地产税:土地使用权撞“限”的正解?

[日期:2016年04月20日] 来源:和讯房产  作者: [字体: ]
文章概要: 实际上,作为楼市长期调控的顶层政策,房地产税在设计上已经包括了土地在长期使用上的税费内容,而且,从更长远的一段时期来看,房地产税仍算是解决这一问题的最好方法。
 
实际上,作为楼市长期调控的顶层政策,房地产税在设计上已经包括了土地在长期使用上的税费内容,而且,从更长远的一段时期来看,房地产税仍算是解决这一问题的最好方法。
 
 

不久前,温州的“土地续期”事件引起广泛关注,因为“土地续期费用为总房价的三分之一”这一结论确实有点吓人。

总房价的三分之一意味着什么?

北京,花500万买一套80年代的老公房是一件非常平常的事,按照70年产权计算,35年后业主就需要再花150多万元续期,这样算下来成本未免也太高了。

当然,这一切只是可能。但让人觉得心里没底的,也正是这一点“可能性”。

关于住宅土地使用期限的问题,《物权法》是有规定的,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但现有的《物权法》及其他相关法律中,并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。

更让人觉得心慌的是,《城市土地管理法》中规定,土地使用权出让合同约定,使用年限届满后,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

这意味着,虽然业主对房屋的所有权是永久的,但是“房随地走”,如果房屋所在的土地使用权到期,一旦土地将被政府收回,那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

土地到期了,房子还是你的,谁在逗你玩呢?

目前全国层面确实没有土地年限续期如何执行的实施细则,而且据和讯房产获得的消息,在全国层面,决策层暂时不会出台相应的实施细则,唯一能给出的解决方案是:具体问题具体分析,出现一例解决一例。

有律师指出,按照《物权法》的规定,土地使用权到期后,应该自动续期,也就是说只需自动履行手续,而无需额外再缴纳费用。不过,由于土地使用权牵扯问题较多,住宅用地的土地权属分割一直存在困难,所以对于具体的续期方式并没有细化。

目前深圳、青岛等地已经开始有部分20年产权、40年产权的商业用地到达了使用期限,从已有案例来看,青岛的部分土地在到期后又重新签订了土地合同,没有补交土地出让金;而深圳的部分地块则有补交地价的规定。

接近住建部的一位相关人士告诉和讯房产,从更长远的一段时期来看,在政策设计上,房地产税仍算是解决这一问题的最好方法,以每年征收的房地产税代替一次性征收的土地出让金,在房地产税全面开征以后,对续期的土地使用权就可以不再补征出让金。

实际上,作为楼市长期调控的顶层政策,房地产税在设计上已经包括了土地在长期使用上的税费内容。

 
 

2015年财政部相关负责人就曾指出,房地产税改革要把现行的房产税和城镇土地使用税合并,这一思路已基本确定。这意味着房地产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,评估价值里就包括了地价。

虽然房地产税在政策设计上能解决多种问题,近期来看却仍然难以改变大格局。

大格局是什么?

一个是整个土地税收。土地出让金作为地方政府的主要财政来源,如果并入房地产税中分期支付,则难免会触动地方利益。

另一个是整体经济走势。房地产作为今年经济企稳的"重要推手",如今的政策口径早已宽松,像房地产税这类早已被“妖魔化”的调控性政策更是大忌。

不过,必须承认,该来的总要来。

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