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震惊!中国房价不会暴跌的真实原因

[日期:2016年05月31日] 来源:金融梦工厂  作者: [字体: ]
文章概要: 中国房价还会继续上涨吗?这个答案谁知道呢。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?

中国房价还会继续上涨吗?这个答案谁知道呢。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题,从中找出哪些因素可能是促使楼市估值偏高的主因,哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。

为什么房价被推高,因为还有投机的价值?

我曾经写过一篇文章,专门研究A股高估值现象,认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好,则溢价水平可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏,A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首,尤其是2015年的换手率奇高,主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比),中小板超过9倍,创业板则超过12倍。而且,创业板的估值水平高于中小板,中小板又高于主板。

今年以来,A股的换手率大幅下降,主板降至2.6倍,创业板也不足7倍,同时股价也大幅回落,但换手率还是高于全球主要股市的水平,A股剔除银行股之后,估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

国内的房地产交易同样也是非常之大,据统计,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

一个市场如果交易活跃,说明这个市场有存在的合理性,如果过度活跃,则说明投机性较强,投机的目的是为了获取价差收益,股市、期货市场如此,房地产市场也是如此。股市换手率如此之高,本质上是短线投机,目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个,一个是自住,另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上,大约三分之二配置在房地产上,远高于大部分国家居民的房地产配置水平,这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产,同时,房价高估问题也必然存在。

人民日报的权威人士访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化’去库存’,而不应通过加杠杆’去库存’。”同时,他也首次提到“房地产泡沫”,表明了高层对于高房价的担忧。

对获取价差的偏好,与交易的偏好是一致的,这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如,全球金融中心都可以看成是交易平台,东亚国家和地区中,就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外,澳门的博彩业收入也是全球第一,远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT,实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下,中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此,中国人对于追求价差的偏好,或是大于创造价值的偏好。

房价为何降不下来?因为有一种“隐形刚兑”抬高价格

刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域,其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如,壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”,即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性,从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来,退市的公司屈指可数,小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。

那么,房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢?实际上也是存在的。比如,三、四线城市的房地产库存现象长期存在,如果按照市场化原则降价销售,库存是可以化解的。但事实上,当地政府会干预房价,前期购房者也会反对降价出售。因此,楼市降价之路困难重重。

然而,最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未实施。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例。

为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为,房地产投资能够带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等,可以带来可观的现金流回报。

有统计数据显示,中国购房者采取银行借贷方式购房的,只占所有购房者的18%,远低于发达国家水平,而且,中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右,这也是非常低的。因此,在居民杠杆率水平较低的情况下,鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆,且这是有空间的,不过,前提是房价不能出现大跌。

“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险,使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑,但就目前体制而言,似乎并不支持打破刚兑,更何况在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低利率,同时财政政策也必然是积极的。

只要央行不收紧货币政策,购房仍是货币保值的一个大招

2016年年初担心两件事,一是人民币贬值,二是通胀跃升。目前看,在资本管制的情况下,贬值的主动权在央行,所以,近期随着美国加息预期的上升,央行趁势下调人民币汇率。目前看通胀压力不大,那么,货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行,那么,对房价就不构成利空。

从我的判断看,央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率,或是退三进二,温水煮青蛙,同时也打击投机资金,使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模,同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加,从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。

从目前看,本轮人民币贬值并没有引发资本市场的震荡,说明在资本管制的条件下,渐进式贬值的路是走得通的,对经济的冲击也会比较小。同时,对于房地产市场而言,小幅贬值及温和通胀,都会对房价有支撑作用,因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段,前提是资本不出现明显的外流。

有政府调控的经济,不必过度担忧房价会大起大落

纵观90年代之后全球经济,爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多,原因在于主要经济体都加强了调控经济。相对而言,中国在经济中所发挥的作用,比西方国家更大。

从过去一年来看,政府显然已经加大了风险管控力度,如权威人士在去年5月25日的人民日报访谈中就提出,“防风险也是稳增长”。因此,稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。

就目前而言,确实很难预测房价何时会跌,虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲,这是符合逻辑的,同时,管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说,我并不看好,因为以目前的房价水平,农民工转为城市市民之后,也买不起房子,农民工市民化不会提升城镇化率,其作用只是提高城镇化的质量,但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段,已经是后期了,因为流动人口数量已经净减少。

因此,房价持续上涨的背后因素,已经从过去的人口现象,转为货币现象,货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

目前看来,货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后,只要不出现意外事件,货币政策的适度宽松的格局不会变化,房价高位盘整的可能性较大。

当然,结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区,会吸引更多的资金流入,从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少,从而房价也难以得到支撑。

从政府部门的调控目标看,一定是避免房价的大起大落,尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险,也难以避免房价的最终下跌,因为影响房价的因素实在太多了,很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段,但也免不了会挂一漏万、防不胜防。

综上所述,年初至今,人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除,目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素,今明两年估计总体不会下跌。今后,估计管制的力度和范围都会增加,以避免由于经济结构失衡导致的风险,但是再多的管制其效果也是挂一漏万,房价的下跌就难以避免。

中国房价能不能暴跌,答案是不能?

在中国相对封闭的货币环境中,过度的储蓄资金要寻找更高回报,很自然地就会流向股票和地产市场,形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂,小泡泡需要时间才能成长为大泡泡,大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。

那么,短期之内,房地产泡沫是否会破裂呢?

然而南开大学金融学教授、金融发展研究院田利辉认为这完全有可能。泡泡无论多大多小,只要有人狠狠地踩,就会破裂。从地产大佬看空楼市,到李嘉诚的大面积抛售,再到杭州的降价,似乎形成了房价近期会下滑的预期。

房地产不仅是耐用消费品,更是投资品。作为投资品,购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期,那么购房者将会“持币待购”。

如果出现库存过大,高度负债的房地产商需要抛售还债,就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证,购房者会增加房价下跌的预期,继续“持币待购”。然后,房价继续下跌。

倘若政府不对市场进行任何干预,这时的房价会迅速滑落,出现不少开发商倒闭,然后是银行出现大批坏账。然后,银行信贷全面收缩,企业也将收缩投资和生产,开始解雇职员,使得失业问题恶化。同时,投资者会抛售房产,通胀会变得严重。更为重要的是,经济或会出现全面衰退。

在西方,当经济衰退时,政府或者央行会推出经济刺激政策。过去,称之为凯恩斯主义;现在,实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则,光靠着纯粹的市场调整下,经济在短期内难以爬出衰退的圈子。在美国大萧条时,必须承认在美国经济的复苏中,美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

当然,危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此,中国需要在现在需要去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理,而不是事后补救。最后需要重申的是,中国房价不能暴涨,更不能暴跌!

2000-2010年:房价上涨更多是一种人口现象

中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的,房地产开发投资增速有过两次高点,一次是2007年,增长达到30%,另一次是2010年,达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点,与经济过热有关,该年也是GDP增速的阶段性高点,后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划,使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。

一、劳动年龄人口的峰值出现在2010年

居民对房地产的需求不外乎是居住(或改善性居住)和投资这两大需求。拉动这两大需求的,从人口的角度看,一是与人口的年龄结构有关,二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看,购房与购车的主力人群的年龄段一样,都是25-44岁。

如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品,25-44岁是房地产消费的高峰期,而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化,其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降,从1981年的1995万,降至1991年1573万,降幅达到21%,最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。故从国际经验看,随着45岁以上中老年人口占比的上升,房地产消费均会遭遇历史性拐点。

根据中国指数研究院的调查结果,25-34岁年轻人是购房的第一大群体,约占购房人数的50%,第二大群体是35-44岁,约占购房群体的24.5%,故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。

中国由于计划生育的实施,人口红利的拐点已经出现,15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点,到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰,今后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看,伴随着25-44岁人口总数见顶,地产销量也会出现拐点。

房地产开发投资增速在2010年见顶,与劳动人口的峰值一致,而且乘用车(占汽车产量约85%)销量的增速也在2009年见顶,时间相隔很近。从美国的案例看,消费乘用车的主力比房地产更年轻些,即25-34岁年龄段的群体比35-44岁的群体购买量更多,而住房购买量则相反。可见,影响房地产的一个重要因素――人口年龄结构已经在2010年就发出了变衰信号。

二、流动人口增速的峰值出现在2010年

而影响房地产的另一个重要因素――流动人口的变化又是如何呢?由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据,故我只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。从公布的数据看,2010年外出农民工增速达到了峰值,为5.5%,对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年,至2015年外出农民工数量只增加0.4%,接近于零增长。而且,流动人口数量也净减少560多万。这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份,也是人口流动量的一个峰值年份。

人口流动的加速,不仅导致房地产业繁荣,而且还对区域板块的房价带来影响,因为人口迁徙就是城镇化的过程。在2000-2010年间,人口迁徙总体方向是从西往东流动,这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口为1670万左右,到2010年达到2300万左右,增加630万左右,增幅为38%。北京2000年的人口为1380万,至2010年达到1960万,增加580万,增幅为42%。深圳2000年常住人口为700万,至2010年增加至1035万人,十年共增加335万人,增幅为48%。这三大城市的常住人口在2000-2010年增速,分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的,同时,房价涨幅也是全国各大城市中位居前三的。

从2000-2010年的人口流动特征看,同样是东部沿海发达省份,拥有7400多万人口的江苏省,这10年中竟然比上海还少200多万。同样经济发达的河北省,人口增长也比北京要少100多万。因此,不难得出结论,中国这10年所经历的城镇化,更确切地说,是大城市化。这可以解释一线城市的房价涨幅要远大于二、三线城市的原因。

用人口的年龄结构与人口的流动这两个人口现象来解释房价的变化特点,应该还是有一定的说服力。实际上,中国经济增长也是一种人口现象,即所谓的人口红利。如中国的出口从高增长变为负增长,其实也与劳动力供给的变化有关。劳动力成本的上升导致全球范围内的产业转移,并影响到国家经济的盛衰。

三、中国城镇化率难以达到西方水平

2010年之后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。如上海的户籍人口中,60岁以上老年人的比重已经接近30%,但同时,上海人口流入速度也大幅放缓,“十三五”规划建议要求上海常住人口控制在2500万,这意味着2010-2020年,上海人口的净增长不足前一个10年的三分之一。据悉,2015年北京的常住人口仅增加19万,而上海估计也接近于零增长。对超大城市实行人口控制或是人口流入减少的原因之一,但人口流动速度的整体放缓,却与超大城市的人口政策关联度不大,而与人口老龄化及农村可转移劳动力的减少有关。

有人统计,过去5年中,三、四线城市的房价同比是下跌的,这与这些城市的人口老龄化和人口停滞增长有关。自2011年中国开始对部分大城市实行住房限购以来,大批房地产开发商投资三、四线城市的房地产,导致这些城市的库存大幅增加。而开发商投资三、四线城市的另一个理由就是中国的城镇化的提升空间还很大。从第5、第6次人口普查结果看,中国之前公布城镇化率水平都是大大低于普查结果,也就是说,目前公布的城镇化率可能要低于实际水平。

此外,中国与发达国家的城市化率的提升不能简单类比,因为中国的人口是未富先老,而美、日、欧等发达国家是未老先富。因此,中国今后的城镇化上升空间虽然还有,但要小于发达国家,且速度也会放慢。即便像日本和德国这两个成功转型的制造业大国,自1970年代成为发达经济体之后,城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。

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