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担心房价上涨?这些城市房价或将见顶

[日期:2016年07月05日] 来源:楼市微观察   作者: [字体: ]
文章概要: 二线城市普遍存在一个隐形的价值巅峰,而且房价触顶的速度也远比一线城市要迅速得多。

二线城市自三月份开始成为这一轮房价上涨的绝对主角,但二线城市的上涨跟一线城市有较大区别,最大的特点是涨幅波动较大,其根源是二线城市在吸纳人口和产业实力两方面的与一线城市有较大差距,所以二线城市普遍存在一个隐形的价值巅峰,而且房价触顶的速度也远比一线城市要迅速得多。

下面我们以“房价环比涨幅”这一数据来尝试解读这一现象。

上图为3-6月份房价环比涨幅top10排行榜(数据来源:中指院)。

我们发现,

上榜城市总个数为20个,没有一个城市同时在这4个月中出现。

出现3次的有东莞、昆山、中山、合肥、厦门、廊坊、南京这7个城市(图中绿色部分);

出现2次的有苏州、惠州这2个城市(图中橙色部分)。

交替领涨态势明显

上榜城市达到了20个,说明了不同城市涨幅波动较大,上半年二线城市交替领涨态势非常明显,其中厦门房价涨幅较高且基本位于前列,并且在5月份领涨全国,环比涨幅达到了5.85%。厦门作为福建第一经济体,吸纳人口能力强,又受制于土地供应,未来涨幅仍将保持在一定水平。但在整体涨幅趋缓的形势下,预计厦门涨幅也会进一步缩小。

二线城市房价上涨多为外因驱动

除了厦门外,其他城市涨幅波动较大,以惠州为例,前两个月涨幅分别位于第二位和第一位。但到了5、6月直接跌出前10,说明这些城市受短线炒作影响较大,房价涨幅多为外因驱动。

其中惠州、苏州、无锡、嘉兴这四个城市最为明显。这几个城市都位于上海和深圳外围,受限购影响,投资需求外溢导致这些城市房价出现了短期上涨行情。

投资驱动的房价暴涨不可持续

我们以上海周边的无锡为例,无锡4/5/6月份环比涨幅分别是1.47%、4.06%、1.34%。在本地需求基本稳定的情况下,涨幅剧烈波动只能说明外因推动了这座城市房价的快速上涨。而6月份涨幅快速下跌又说明这些城市的房价上涨空间还远不及上海和深圳这样的核心城市。

一旦房价涨幅超过一定水平,炒房者会毫不犹豫选择新的城市,6月份嘉兴代替无锡出现在榜单中就是证明。

而在深圳周边的惠州、珠海、中山三座城市的房价涨幅也符合这一特征。

二线城市虽然全面领涨楼市,但就具体某个城市而言,房价上涨空间却有限,如果继续在房价暴涨过的城市买房,投资空间已大大减小。刚需购房者要认清这一点,不要成为炒房者的“接盘侠”。

这几座城市房价很快会见顶

笔者认为,在所有上榜的二线城市中,这几座城市房价或许很快见顶,它们分别是惠州、无锡、中山、嘉兴。其中无锡或许是最快达到顶峰的。无锡5月涨幅4.06%高居前三,到了6月已经跌至1.34%,排在第26位。

6月份嘉兴第一次上榜,但笔者认为,嘉兴上榜主要是因为上海周边其他如苏州、无锡等城市已经有了一定的涨幅,投资需求主动转移所致,后续上涨空间有限。

中山市环比涨幅也已经走出了抛物线式的曲线,在4月涨幅达到5.77%后逐渐走低,到了6月份已经到了2.05%,预计房价上涨势头会进一步减缓。

事实上,目前全国大多数城市的房地产根本不值得投资,只有很窄的投机空间,这些暴涨后归于平静的城市是投机的结果,而不是投资的结果。

一线城市风向或影响二线

这段时间,一线楼市动作频频。

在供给端,国土部一次性给北京增加了156万亩的建设用地指标,给上海增加了91.95万亩的建设用地指标。土地供应能力的增加会进一步遏制房价上涨势头。

信贷方面,工行率先提高商住房首付比例,北京传出购买商住房需社保满一年。这些措施或考验下半年一线城市房价。

一线城市对人口的吸引力巨大,人口的净流入是推动住宅投资价值的根本因素,一旦一线城市房价转向,人口吸引力相对较弱的一线周边小城市和大部分二线城市肯定会被抛弃,因为资本的嗅觉是灵敏的, 避险需求会让资本回流至房价相对坚挺的一线城市,部分资本甚至会撤出楼市。

而仅凭居住需求是无法支撑目前的高房价的,房价收入比已经能说明了。

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