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谢逸枫:别慌张!房地产税2020年内开征不了

[日期:2016年07月08日] 来源:功夫大炮   作者: [字体: ]
文章概要: 过去整整4个月没消息,这次房地产税开征的消息依然是“假炮弹”,比上次来的更加有凶猛些,离开征仍是遥远。

房地产税的消息又来了!过去整整4个月没消息,这次房地产税开征的消息依然是“假炮弹”,比上次来的更加有凶猛些,离开征仍是遥远。房地产税全面开征还有多远?房地产税要一旦实施,老百姓买房要多交钱么?你家住房会“免征”吗?7月2日,全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员郝如玉透露,试点五年后方案仍在起草。目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐和促进环保税的费改税内容,今年全国人大安排了环保的费改税,但是房地产税方案还在起草。房地产税迄今已经试点征收了5年多,但是操作难度很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当,一个地区征收房地产税,也使得人才向周边地区转移。

其一是房地产税法列入了第一类立法项目。5月25日,财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。房地产税立法已经进入一类立法,就是在去年下半年明确提出进入立法规划以后,它是排在“第一阵营”的。不过考虑到目前的楼市情况和“去库存”的主要方向,一旦推出可能会给楼市带来一定的影响。其二是房地产税法最快2017年通过。北大法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,本届人大任期是到2017年底,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。

老谢可以这样说“别慌张!房地产税2020年内开征不了”,中央如果要开征早就开征了,不需要等到现在都没有一部官方版的房地产税草案与开征计划。最关键是还没有纳入正规的立法规划纲要与立法议案,况且不动产登记与个人住房信息系统没有全国完全建立,房地产去库存周期没有结束。目前中央、国务院、部委层面仅仅是在做房地产税最基础、最底的草案起向、讨论、理论调查、研究工作,同时总结上海、重庆房产税开征这么年的经验与教训。因为中央短期之内没有任何开征的意愿,房地产税在立法、法理、技术、税收分配、土地制度、产权、税草案、税种理论、民众、宏观经济十大层面都严重影响到开征计划推进的速度。

房地产税现在只是说说了,2013、2014、2015年都提到“加快房地产税立法”的消息,最后房地产税都没开征。由于立法工作的推进非常缓慢,并且没有纳入2015年、2016年立法规划,说明房地产税立法是不可能在2017年、2020年完成,况且房地产税草案都未形成。到2020年内,房地产税的立法无法完成的情况下,房地产税的开征根本不可能实现。2013年11月,十八届三中全会全面深化改革的决定中,明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想,房地产税改革要立法先行。2014年6月,《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。

2015年10月财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出,房地产税改革总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。2015年8月十二届全国人大常委会立法规划宣布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,意味着房产税立法正式进入规划阶段。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划,但是最后又说没有进入立法议案。

老谢认为,2016年房地产税真的开征不了,因为缺乏立法与法定条件及开征基础、完善的地方税体系、评估技术,与土地制度、产权制度、老百姓税负压力存在严重的冲突。至少在2020年内要开征基本是不可能的,房地产税涉及到立法、税体系、技术、制度等问题,需要长时间的探索、研究。第一是房地产税的立法推进缓慢,预计到2020年都无法完成,开征房地产税自然就不可能了。至少今年税务总局的立法中,没有这个计划。

第二是房地产税草案与税种体系仍需研究、讨论、完善才能成熟。第三是房地产税的评估技术、人员仍需要提高、培训等。第四是房地产税的开征基础条件不存在,如不动产登记、住房信息系统联网。第五是房地产税有重复征税的怀疑,因为土地出让金已经上交,再征税,就是重复。第六是中国的城市土地公有,房屋所有人只有70年土地使用权而没有所有权,对缺乏所有权的对象征收房地产税,从法理上说不过去。第七是现在总体税负太高,不能再开征新税,不合理。

我的基本判断就是,2017年正式全面实施的可能性几乎为零,房地产2020年内完成立法,开征时间预计在2020年之后。房地产税在基本层面问题上缺乏共识,经过十年多的争论,不管的开征的目的、功能、价值、意义,还是立法、技术、税收分配、税种草案、征收环节、范围、税率等基本问题分歧越来越大,甚至涉及到土地制度、产权、不动产登记与个人住房联网等问题。目前的当务之急是如何达成上面的共识、解决涉及到的问题。

按照房价市场逻辑而言,供需关系、楼市政策、投机因素、货币供应、人口增长、产业机构、交通设施、土地供应等都可能影响房价。房地产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。即使未来真正房地产税开征,绝不会让房价下降,会让房价涨的更快更高,绝不会代替土地财政,绝不会缩小贫富差距。中国经济下行,财政宽松不可能一直持续下去,政府想增加税收收入,这才是目标,所谓完善财税制度与收入制度不过是借口而已。

老谢认为,不要以为物业税到房产税最后到房地产税能降房价,那些鼓吹用加税的办法把多余的房子腾到市场上的人,没有比他们更傻的了。第一是决定房价的不是税收,是供求关系、土地制度、货币、人口增长、产业结构、城市资源、经济增长,不是房地产税。第二是房地产税改变不了供求关系、土地制度、货币、人口增长、产业结构、城市资源、经济增长等。第三是房地产税取代不了土地出让金收入。第四是房地产税无法左右需要买房的人,更加不会导致人人抛房。第五是房地产税的税率不可能太高,否则会增加整体客观税率。

房地产税与房价没关系,真的不能降房价,真的不能遏制投资性需求,真的不能实现老百姓的愿望,因为目前中国的税收制度不合理。当前,社会上也有一些呼声,建议尽快开征房地产税,寄望于用征税来降房价。一旦开征必会转嫁购房者。没有国际与国家历史经验表明,持续征税能抑制房价上涨。

2015年5月12日,国家税务总局副局长许善达表示,房地产税不能抑制房价,而且与营改增不同,地方对于加入房地产税试点没有意向,统统拒绝。房地产税最早提出来,是要解决中央地方财政失衡,但后来房产税又变成了解决房地产房价上涨过高的一个做法,上海和重庆开始试点。试点是要抑制房价过快上涨,这就跟财政收支无关了。

老谢认为,房地产税无法改变政府卖地冲动,房地产的税主要涉及两种,包括流转环节和保有环节。现在流转环节大概有四大税,保有环节也有几个税。中国现在这四种税或者五六种房地产的税加起来大体占到国家税收的11%到13%,高的时候占到17%到18%。而土地收入占地方财政收入的比例,高的时候达到78%,征收房地产税难改地方政府卖地冲动。目前在试点房产税的两个城市上海和重庆已经失败了,既没有遏制房价上涨,也没有取代土地财政,更加没有什么经验获益。两个城市的房价去年依然是上涨,房产税收入不如一块地的利润高。因此,用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法,基本上是不可能的。

对于市场上频繁疑释放房地产税开征的假消息者,简直是破坏市场健康发展。因为影响市场与购房者、投资人的心理预期,目前中央与国务院作为最高国家层子并没有明确说房地产税具体的开征时间与公布房地产税草案及正式纳入立法规划计划,所以市场上讲的房地产税什么时间开征与怎么开征的消息都是代表个人的猜测。而鼓吹房地产税开征降房价、代替土地财政、缩小贫富差距的机构、官员、学者开要不就是脑袋进水,要不就是根本不懂房地产税开征的真正目的与意义。由于房地产税开征的目的与功能没有官方权威、系统的法律形式解释,按照房地产税自身的价值判断,显然不是作为降房价与代替土地财政及缩小贫富差距的目的。

房地产税法通过之后会立即实施吗?房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段,从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。立法通过后并不意味着就会在全国马上开征,两者不是同步的。房地产税是典型的地方税,何时开征会授权地方政府自己决定,并不是在某个时间全国一起征收,各个地方可以差别化。对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。建议,对于免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。

百万房产或每年缴税5000元?多吗?未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。有学者提出,据国泰君安报告,当房产税的税率为1%的时候,刨除每人20平米的免征额,那么全国范围内相当于,地方政府卖地收入的18%,如果不考虑免征额,也仅仅占卖地收入的45%。

如果要跟地方政府的卖地收入持平,房产税的税率需要定在2.2%,如果算上免征额的20平米,那么更是要高达6%。这是什么概念呢,以北京为例,如果一家三口在100平米的房子里,大概四环外,价值是500万元。如果不算免征额,这家人一年需要交纳的税大概是11万元,如果要是算免征额,对超标的40平米征税,也需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子,那么也就意味着你必须一年租出30万元,一个月2.5万元的房租,否则就是亏本的。那个时候,房子不再是你甜蜜的资产,而成为了一种恐怖的负担。可见,如果房产税替代卖地收入,成为地方政府的收入来源,那么事情或许变得非常可怕,人们会抛售房子,银行贷款很可能收不回来,房产泡沫破灭。对这些情况,显然国家和地方还有银行都还没准备好。

不要忘记了,房子卖出去时,这税收肯定会纳入房价或者是下一个买家承担,最后转移到成本上,买房的钱自然就越来越多。

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