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今年出台的大招都无法阻止房价上涨

[日期:2016年08月08日] 来源:明源地产研究院   作者: [字体: ]
文章概要: 房价也许会下降,楼市也许会崩盘,但和已经出台的这些地方政策无关。而现在看来,下半年的一二线还将继续往上。

今年各地方政府出台的防止一二线楼市暴涨的政策不少。最新的是限价:代表性的是南京等地的地价熔断、房价涨停板。之前的是限购:比如上海、深圳等地的限购加码,“1改3”、“2改5”等等。还有就是增加保障房供应等等。在明源君看来,这些地方政策有的是在起反作用、有的没有用。有的只是短暂看着起作用。

房价也许会下降,楼市也许会崩盘,但和已经出台的这些地方政策无关。而现在看来,下半年的一二线还将继续往上。

如果有人或房企把这些政策信号当作房价可能下调的信号,将失去宝贵的机会。明源君下面对这些政策逐一进行分析。

地价熔断政策:减少了土地供应,可能推高一两年后的房价

南京等地出台的地价熔断政策,通俗来说就是拍卖土地的时候,设置一个高价红线,一旦土地价格突破这个红线,土地拍卖就终止,不再进行交易。

7月8日,南京集中出让8幅地块,虽然据说现场政府人员提醒开发商们“不要逼政府(出政策)”,主持人也多次劝说大家“南京的土地还有很多”,但最终的结果是。8块地中的7幅地块因触及最高限价上限而遭“熔断”流拍。在明源君看来,这是一个非常有意思的画面,作为当地土地唯一卖家的政府,面对一群激动的买家,不停地要求大家“你们少出点钱吧”……7月28日,南京市国土资源局网站挂出公告, 8幅地块因出让方式及条件调整终止出让。

熔断政策是否有用呢?最终会有什么后果呢?

首先,显然地方政府还没想清楚如果每次拍卖都熔断,这些土地要怎么卖出去,这些土地的出让就被延迟了。其次,我们来看看这种熔断对于当前的房价,有没有什么好处。如果地王频出,会调高人们对未来的预期,房价会上涨。但是“熔断”频现,难道就不会调高人们的预期么?最后,是明源君想重点强调的。“熔断”的结果是土地出让中止,那么,2016年内南京政府出售的土地就减少了。2016年入市的土地减少,就意味着2017、2018年入市的楼盘变少了。入市的楼盘减少,就会进一步推高房价。所以,当年的地价熔断政策,当前对降房价的作用非常有限,但却很可能推高一两年后的房价。

 

房价涨停板:买房好像分猪肉、中彩票,普通人能买到的还是市价

下面来分析一下限房价这事。

 

2016年4月25下午,南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读:“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2-3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。”限价政策最初大家担心不能落地,后来发现好像落地了,但随之而来的是许多楼盘放缓入市,而入市的楼盘则发生了各种各样奇怪的事情:

一、许多楼盘不敢公开开盘,能买到房的都是内部关系,限价限掉的部分变成了灰色收入

旁边地价3万五,自己楼盘只卖两万五。有老总给明源君吐苦水“不是我不想公开开盘,我是不敢公开开盘,公开开盘不争得打起来才怪”。最后的结果是,这些不公开开盘、半公开开盘的,没关系的买不到房,关系不够硬的也买不到房。200套房,光关系户都有400个,你说这怎么分配?最后,一个房号被炒到了20万、50万。限价限的那部分钱被摊进了房号里,从本来可以公开赚取的利润,变成了内部人、有钱有关系的人的灰色收入。

二、公开开盘的楼盘,买房好像中彩票

以前买房还要看眼光,看胆识,现在是“买到就赚到”。1600多组客户抢500多套房;754组认筹抢218套房;422组客户抢72套房……这就是几个楼盘的销售情况。楼盘开盘,许多人提前一晚来排队。某楼盘开盘的时候下雨,外面排队的人还排了一两公里。最后,被关系户分剩下的房子,有少部分被卖给了一些没关系的人,但他们买到房更类似中彩票。

在明源君看来,最终的结果是:1、大部分房子被关系户买走, 内部人和有钱有关系的人进行了一次财富分配;2、少数真的通过市场买到房的人成为中彩票的幸运儿。而上面这两种房子真正进入市场,是作为二手房。而大量的刚需买到这些房子的时候,其实已经是市场价。

也就是说,房价涨停板最终并没有降低真正的市场上的房价,它只是在房子真正走上市场之前,做了一次财富分配。

限购:真实需求如果被压制,日后必定反弹补涨

没有深圳户口的外地人在深圳购房,之前只需要有1年社保,但从2016年限购加码开始,必须有3年社保。上海的购房资格,则是从2年变成5年。

有一个民间传说的笑话,可以解释限购到底有什么效果:一批人发现自己买不了房了,还要再等2年、3年,接着他们发现一批地王出现了,最后他们算了一下,这些地王上盖的楼盘开盘的时候,正好是他们重新拥有购房资格的时候。限购政策出台后,已经有很多报道体现,这一政策如何误伤了很多刚需。

有人会说,限购可以打击不真实的需求。那么,下面明源君就来讨论一下什么是真实需求。实际上,不管买房的需求是什么,是居住也罢,是投资也好,只要真金白银的拿出来首付,每月能还得起月供,都属于真实需求。反之,从市场角度来看,每月收入1500的人想要住一线城市的商品房,就属于不真实的需求。深圳的豪宅,确实有一定的空置率,有人说这就代表着不真实的需求。其实现在很多人买房子的第一需求,已经不是住或者出租获利,而是把自己之前积累的财富“沉淀”下来,不再受通胀或别的风险的威胁。如果一个人买了房屋把它空置,但是5年之内都没有资金压力,明源君觉得这也完全是真实需求。

 

所以,限购只有两个作用:1、调低市场预期;2、压抑真实需求。但对市场预期的调节作用,往往会随着其他消息的出现,逐渐被冲淡。真实需求即使被短暂压制,后续也将逐渐爆发。2015年深圳房价爆发,完全是政策因素吗?不完全,因为330新政是全国性的政策,其他地方就没有这样的爆发。深圳的特点,就在于之前的需求被压制了。

当然,就如明源君之前曾经指出的,深圳新一轮的限购加码最大的作用,其实是让房价稳几个月,以便能等到已经跟不上的货币供应,这样楼市就避开了崩盘的风险。

保障房: 选择的人将付出昂贵的机会成本,可以让商品房价格更稳

有一天老板要给你加薪,可你坚决不干。你觉得这种事情不可能发生?

可是很多人就是这样做的,他们就是一群获得了购买保障房资格的人。2014年,《中国青年报》 曾报道:37岁的北京小伙儿钱建新,2009年获得了保障房轮候资格,之后就开始长达几年的等待,之后不敢多挣钱,连媳妇都不敢找,免得失去轮候资格。但一直等到房价又涨几轮,即使出了保障房,其价格也将远高于2009年的商品房的时候,他们还没有等到。和钱建新有类似经历的人还很多,2013年,75个家庭将朝阳区政府告上“公堂”,理由是,“保障房信息不公开”。他们认为,“怕的不是等,而是不知道自己在等什么”。最终,他们的起诉被驳回。

明源君认为,如果不是在申请材料里造假,本来有房。凡是进入保障房轮候的进入的是另一个逻辑,另一个市场,这个市场无法对一般商品房市场产生直接影响。其实,类似的事情,在中国香港早就有先例了。香港申请公屋、居屋,对收入都有限制,而且因为政府清廉,查得很严,一般没有多少人做假。那边的公屋、居屋也就相当于内地的廉租房、保障房。

申请公屋、居屋、廉租房、保障房之后最大的问题是两个:

1、接受心理暗示。

你会认为自己就是低收入群体的一员,并且还能过得比较安稳,从而丧失向上奋斗的勇气和动力。

2、付出机会成本。

因为廉租房、保障房的租金、售价确实和商品房有很大差异,这个看似巨大的“红包”会让你放弃加薪、换工作、创业、买商品房等大量的机会,而不自知。

保障房,就如同小产权房一样,是另一个市场,对商品房价格无法构成直接影响。从另一个角度来说,保障房、小产权房( 比如深圳城中村)的存在,反而让高企的商品房价格更加稳定。城市需要产业、需要服务业,如果没有低端市场,城市的发展会受到影响。之前有认为深圳高房价会影响深圳发展的,就是因为不在深圳,不知道深圳有大量的城中村。

下半年会怎样?一二线可能还是上涨!

有许多业界人士认为现在风向好像转了,还举出了政治局会议提出抑制资产泡沫、证监会提出再融资资金不能用于拿地和偿还贷款、地方收紧房贷等等 。

但其实这些政策,都不是本质性的政策,真的要降房价,其实有两个办法,但是因为过于猛烈,不可能真的使用:

第一个办法:加息

日本等国房地产泡沫都是因为连续加息破灭的。

一旦加息到一定程度,市面上的钱就会减少。但问题在于,加息这种事情没办法搞“一城一策”,因为货币永远是流动的,无法阻止。加息后,三四线去库存重灾区的影响更大。而且,加息会对别的行业构成影响,影响整个实体经济发展。所以,这个办法在经济有下行压力的情况下很难实施。

第二个办法:增加土地、房屋供应

一线、强二线的土地,毕竟是有限的。深圳等地根本就没有多少土地了。想很快增加房屋供应只有2个办法:1、减少农业、工业用地,不要红线了。但是这会影响整个城市的发展,这是不可能的;2、让大量之前不合法的小产权房等合法化。但这将影响土地制度本身,也是不大可能的。

除了上面两个几乎不可能用的办法,明源君也不知道什么样的政策能降房价,所以,下半年一二线的上涨可能还将继续。

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