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未来30年房地产是国家经济支柱产业

[日期:2016年08月13日] 来源:功夫大炮   作者: [字体: ]
文章概要: 土地价格不断上涨、货币贬值客观条件以及城镇化深入发展,都将导致未来三十年以及相当长一段时间内,房地产依然是中国的支柱产业。

文/谢逸枫

老谢告诉你,过去十三年经验证明,房地产是国家经济最重要的支柱产业之一,是国家经济的稳定器,是国家经济增长的引擎器,是拉动国家经济前行的火车头。作为国民经济中实质上的支柱产业,房地产市场从2015年年末开始进入升温周期,并在稳定经济增长方面起到了重要作用。房地产业再度成为中国经济中一大亮点,即使增速回落,依然是支撑国家经济的主要力量。1-7月份,房地产开发投资同比增长5.3%,比上半年回落0.8%,5月份以来已经连续三个月增速下降,最高月份为前4月7.2%。说明房地产投资低于固定资产时,经济增速必放缓、经济下行不可避免。房地产不是夜壶,当务之急就是要先消化掉现有库存。土地价格不断上涨、货币贬值客观条件以及城镇化深入发展,都将导致未来三十年以及相当长一段时间内,房地产依然是中国的支柱产业。

当前房地产业持续不断的复苏正在支撑建筑业等相关56个产业,1.5亿人口就业,10万亿以上地方债务偿还等,房地产业早已经成为中国第三季度经济增长的支柱。由于市场分化、一城一策的调控、土地供应下降、改善性需求、发展模式转变,房地业正在经历重大的历史转折点。中国经济三驾马车的投资、消费、出口,三大核心数据全面下滑坡,表明中国经济增速放缓与下行压力的持续会蔓延到全年。其一是1月-7月固定资产投资增长减速至8.1%,比上半年回落0.9%,4月份以来已经连续四个月增速下滑。最高月份为前3月10.7%。其二是1月-7月社会消费品零售总额增长同比b10.3%,7月10.2%。其三是1月-7月出口同比下降3%。其四是7月工业增加值的增长同比6.0%,较6月回落0.2%,皆不及预期。

中国经济三大引擎器就是房地产、制造业、基础设施,今年前七个月固定资产投资急剧下降,就剩8.1%。从历史上来看降到8.1%,是一个最低水平。其中一个很重要的是民间固定资产投资迅速下降,民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为61.4%,比去年同期降低3.6个百分点。今年前7月民间固定资产投资增长2.1%,增速比1-6月份回落0.7个百分点。7月中国民间投资32698亿,低于去年33096亿,这是继上个月出现负增长以来的连续第二个月负增长,民间投资占全国投资比重也下滑至61.4%。

投资主要以三大项为主,一个是固定资产投资里的制造业,制造业大概要占35%左右,房地产过去占25%左右,这两项占到60,加上零七八碎的占到66%,基础设施大概占百34%。现在政府基础设施的处于比较高的增长,房地产已经变成连续三月的增速下降,制造业也是持续下跌过程。这就是为什么中国GDP一直下降,就是因为房地产投资下降,GDP就下降了。房地产投资下降的同时还带着一大批相关产业的增长下降,比如说钢铁工业、玻璃、水泥,这是前端的,后端可能还涉及到家具、建材、家装、彩电业等等,所以总理说希望“去库存”,其中一个就是要把家电业振兴了,因为没房子没地儿搁,所以还是让大家买房子,才能把电视、冰箱都放到房子里去。

从这三项里可以明显看到,当民间投资下降的时候主要是因为这两项,一个是房地产,一个是制造业。目前房地产行业里有好多央企、国企,央企、国企实际上在房地产投资里只占12%-15%,看着好象是很大的企业,央企、国企在企业总量里占的比例不大,90%多是民间投资。当民间投资急剧下降的时候,房地产投资增速就一个劲儿地往下掉,名以上保持了5.3%%的正增长,但实际上房地产已经连续三个月增速下降,一旦增速在2%以下,就是负增长了。从历史上看,凡是当房地产投资高于固定资产投资比例的时候,这条绿线在上面的时候,一般都是经济上行的区间,或者说经济增长比较快的时候,只要房地产投资往下一掉,宏观经济或者说GDP就开始往下掉,而且越掉越凶,下降幅度相当一部分是因为房地产投资下降。

2003年8月,国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》),将房地产业定位为国民经济的支柱产业,并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。毫无疑问,未来30年房地产依然是国家经济的支柱产业之一。陈淮就指出房地产是连接短期经济运行与长期战略实现的核心关键,是连接工业化与城市化两化之间的核心,是连接投资与消费的核心,是连接城市与乡村的核心,连接实业与金融的关键点,是连接传统与创新的关键点。如果你不能改变房地产业这些连接地位,那么房地产业一定是支柱产业。这是我国城市化进程快速推进、国民经济和人均收入快速增长的必然要求,它有它客观的必然性和客观的需求,这也是不可否认的。

扩大消费、扩大内需是实现可持续增长最关键的一个因素,消费需求已经成为经济持续稳定增长的关键因素。而消费结构的升级一定和居住条件普遍改善、持续改善密切结合。房地产业则提供长期稳定发展的物质基础。另外,老百姓诉求已经从改革开放前20年提高收入为主要的利益诉求,转变为增长收入与私人财富累计并重的利益诉求,房地产是老百姓获取财富最重要的手段,培育中产阶级和持有房产这件事从来是密不可分的。而房地产满足这个最重要的社会利益诉求之一。除了上述三方面因素,房地产作为支柱产业也是进一步深化市场改革的需要。房地产业对土地和资金的依赖程度最高,而这两大基本的经济要素是市场化最低的要素。房地产业将倒逼这两大要素进一步走向市场。

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