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南京 苏州楼市迎限购 重拳出击难抑“日光盘”

[日期:2016年08月20日] 来源:中国经营报  作者: [字体: ]
文章概要: 《中国经营报》记者多方采访了解到,在南京调控政策落地后的第一个周末,有4家楼盘选择加推新房源。据统计,4家楼盘总共推出了超过1200套房源,均在当天售罄,成为“日光”盘。南京当地媒体更爆出调控政策推出之后,依然有外地购房团涌入南京楼市,投资客热情不减。

今年以来,南京、苏州楼市火爆,日前,两地相继出台调控新政抑制土地市场和住宅市场的“虚火”。

8月11日下午,南京市政府公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》(以下简称“意见”),决定从2016年8月12日起,进一步加大政策调控力度。

南京调控政策发布不久,苏州也出台了楼市新政,打出以限购、限贷为核心的组合拳。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,苏州此次首先启动限购版本,也开启了二线城市限购2.0版本。

对此,《中国经营报》记者多方联系限购所在城市开发商,南京华润、朗诗等开发商方面相关负责人以各种理由推脱采访,不愿对楼市调控政策予以置评。而苏州当地开发商则表示,此番苏州重启限购或对投资性需求是一剂猛药。

在业界观察人士看来,从调控的动向来看,二线热点城市基本上会出台此类严厉的政策,主要包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等10个城市。

政策层面的重压,也加剧了核心二线城市的资金外流。中原地产首席分析师张大伟指出,后续房价仍有一定上行动能,但是风险也在进一步累积中。从历史走势来看,土地一波交易高潮后楼市进入调整的概率非常高。

新政为“地王”戴上“紧箍”

根据南京最新的楼市政策,拥有一套住房且房贷结清的,再购买二套房的首付比例将提高到35%;已拥有一套住房未结清再购买二套房的,首付比提升到五成。

《中国经营报》记者多方采访了解到,在南京调控政策落地后的第一个周末,有4家楼盘选择加推新房源。据统计,4家楼盘总共推出了超过1200套房源,均在当天售罄,成为“日光”盘。南京当地媒体更爆出调控政策推出之后,依然有外地购房团涌入南京楼市,投资客热情不减。

而对于此前中介公开在媒体上叫卖“黄牛号”的事件,记者从南京购房者汤先生处获知,依然有“黄牛党”主动联系“一房难求”的他。近日南京河西朗诗熙华府被中介公开叫卖“黄牛号”的事情一出,朗诗地产品牌部方面此前回应称对该事件要进行追究。8月18日,记者再度联系该公司品牌部方面,就事件后续进展进行采访,截止到记者发稿时,对方并未予以回应。

随着市场热度回升,“面粉贵过面包”成为常态。针对地王频出的土地市场,南京出台了一项前所未有的全新政策:土地拍卖竞价达到一定比例时,政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。其中,当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

与此同时,为防止地价攀升,南京还使出了绝杀技:当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

业内人士称,这对南京土拍市场将是一记重拳。不过,同策咨询研究部总监张宏伟也提出:“日光盘”与“地王”频现的市场背景下,增加土地供应才是解决市场供求紧张的市场化有效措施。从本次政策内容来看,仅改变土地的竞价方式,效果仍有待观察。

另外对于南京土地市场而言,还可通过提高土地出让金的首付比例,降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险,并对房企拿地场外配资进行监管。

“只对预售条件进行限定,虽然提高了预售条件,对于开发商也提出了更高要求,但是,对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间节点没有进行限定,开发商有可能据此囤地。”张宏伟称。

与此同时,苏州也开启了限购模式。政策显示,对于非本市户籍居民家庭限购 2 套住房,且购买第2套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。

重启限购的同时,苏州还对限贷政策进行了升级。个人名下已拥有一套住房且房贷款未结清的,在苏州购买二套房的首付比例由四成升至五成;继续停止发放第三套房的房贷。苏州资深地产人士岳军认为,新政打击投资客的力度还是比较大的。

对于土地市场,苏州还提高了房企拍地的门槛:开发商住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上,同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内。“这既能够规避地王现象,也能使很多房企掂量拿地实力。换言之,3个月内如果没有100%的土地出让金的准备,那就不能拿地。”严跃进称。

不仅如此,苏州将设立土地出让市场指导价机制,成交价超过市场指导价的地块,土地出让金缴纳期限缩短为2个月;而土地成交价超过指导价的,工程结构封顶后方可申请预售许可;成交价超过指导价10%的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

值得一提的是,当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时,中止网上竞价,转为网上一次报价方式确定土地竞得人,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。“也就是说,超过地价25%的时候,‘价高者得’的机制就失效了,而是选择更接近报价平均数的报价来作为最终的土地交易价。”业内人士分析称。

强二线城市需求外溢

实际上,今年下半年以来,由厦门开始,房价上涨的“四小龙”城市均已经收紧调控政策,至此,引发了业内人士对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。

而政策层面的重压,也加剧了核心二线城市的一种变化:资金外流。

尽管如此,土地市场的热度丝毫没有减退。南京在出台土地竞价新规的第二天,即宣布大体量推地,一口气推出18幅地块,总出让面积达到93.9万平方米。根据出让公告,这18幅地块将于9月19日进行网上竞拍,连拍3天。

“积极供地,说明政府还是鼓励房地产开发和投资的,同时,房企业库存又相对不足,拿地补仓意愿十分强烈。”严跃进表示,上半年,随着一线城市率先出台调控政策,房企纷纷前往南京、苏州、厦门等“核心二线城市”拿地,使这些城市一度成为土地市场的热点。

同时,苏州资深地产人士柴胜表示,苏州市场仍处于饥渴状态,市场需求较大,而各大开发商又处于缺地状态,地价高是通病。目前,吴江市场的供应量比较可观,承接了苏州的部分外溢。岳军也提出,随着苏州、南京调控政策的强化升级,相当部分的苏州购房者将转而到周边的嘉兴、无锡等地买房。此时,投资资金会出现一定程度的“溢出效应”,从核心二线城市向周边区域转移。

8月16日,武汉网上挂牌出让7宗地,其中,融创东西湖区泾河远郊拿地,楼面价10686.64元/平方米,溢价率397%,并因此斩获东西湖区总价、单价双料地王。

8月11日,福州市以55.86亿元的价格出让5宗土地。其中,五一新城地块经过近60轮激烈争夺,被阳光城以总价15.5亿元竞得,溢价率达106%,实际可售楼面价45511元/平方米。这不仅创下福州历史单价新高,且明显高出周边房价水平。

事实上,从上半年开始,部分房地产企业就意识到“核心二线城市”的竞争激烈,并寻求新的区域布局。其目光已转移到天津、福州、佛山等东部热点区域的其他城市,以及武汉、郑州、成都等中西部区域中心城市。

“苏州、南京出台调控政策,不排除投资资金再度回流一线城市的可能。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。8月17日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿元,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿元的总价击败17家各路土豪,以10万元/平方米的名义楼板价,14.3万元/平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王纪录,未来项目售价毫无疑问将超过18万元/平方米。

“‘地王’是未来最大的风险,预期随后几个月,房地产调控继续一城一策,且资金收紧信号明显。”中原地产首席分析师张大伟认为。同时,如今“地王”频现,接下来也势必会有相对应的“控地王”措施,以防止市场出现系统性风险。因此,需警惕四季度房地产市场的风险。

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