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房地产市场风险加大:业内建议信贷收紧

[日期:2016年08月20日] 来源:21世纪经济报道   作者: [字体: ]
文章概要: 由于房价涨幅过快,房价上涨城市增多,不少业内人士开始担忧房地产市场风险。

本报记者 王营 北京报道

8月17日,在南京市人大常委会第二十七次会议上,南京市市长缪瑞林指出,南京房地产市场风险加大,将针对局部区域过热问题,严格落实严控房价地价、突出联动监管、科学引导预期等各项政策措施,确保全市房地产市场平稳健康发展。

根据国家统计局数据,7月份,同比价格变动中,上涨幅度超过10%的有15个城市,其中深圳涨幅最高为41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%。

由于房价涨幅过快,房价上涨城市增多,不少业内人士开始担忧房地产市场风险。

市场泡沫的担忧

数据显示,南京房价上涨幅度已经连续4个月位居全国前三。

土地市场方面,截至目前,南京成交土地款已经高达820亿,同比上涨123%,溢价率平均达93%。其中有22宗可以称为地王地块。

去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,“日光盘”、“买涨不买跌”的局面层出不穷。二线城市中,合肥、南京、厦门等城市涨幅仍然超过一线城市,厦门7月环比涨幅4.6%居70大中城市之首,合肥以4.2%紧随其后,而北京7月商品住宅价格环比涨幅仅为1.7%。

不少业内人士开始担忧,当前房价存在一定程度泡沫。

杨红旭称,“投资客买房买疯了,开发商抢地抢晕了。经济调整期,居民收入放缓,债务风险累积,房地产却在上演一场盛宴。有点看不懂。”

安信证券的房价模型报告称,一线城市房价在2013 年之前无明显泡沫,但相比全国均价波动更大;2014 年之后,已不能用收入模型对房价进行解释,某种程度上可以说有一定泡沫,但并不意味着下跌。

安信证券把土地购置费用纳入模型之后发现,土地价格对一线城市房价的偏离均衡有重要影响。

亚豪机构副总经理任启鑫则认为,地王对于拉升未来市场预期起到了关键作用。一线城市中豪宅化进程加快,整个市场供应结构发生根本性变化,因此未来房价仍处于稳中有升过程,而市场需求则开始由新房市场逐渐转向二手市场。

市场逐步收紧?

房价过快上涨已经使一些城市开始收紧调控。合肥自7月1日实施新的限贷政策之后,8月进一步收紧为最严限贷。除此之外,南京、厦门、苏州等都在陆续出台限贷甚至重启限购,而接下去也或有更多城市跟进加码调控。

不过,中原地产分析师张大伟认为,南京政策力度非常有限,特别是信贷部分,增加首付比例过小,对于改善需求来说影响非常小。苏州新政力度相比南京稍大,但只是提供1年社保证明,对投资需求来说影响有限。

张大伟表示,信贷如果收紧,房地产市场涨幅将明显放缓。历史经验证明,房地产的价格上涨爆发,主要与信贷过量有明显关系。

他认为,表面上房地产市场供不应求导致房价加速上涨。但事实上,供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。因为货币供应过多,开发商才有实力捂盘,市场资金过剩,房地产事实上成为了货币的蓄洪池。

央行15日上午发布的上半年金融数据显示,截至6月末,狭义货币M1余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9%和20.3%。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟称,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企再融资,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号。

张宏伟认为,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市,楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件。核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为楼市降温。

同时,“地王”频现导致市场存在系统性风险,因此三季度势必会有对应的“控地王”措施。比如针对拿地场外配资、加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等。(编辑 骆轶琪)

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