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三四线楼市真的不能碰了吗?这个逻辑是对是错?

[日期:2016年08月29日] 来源:房产头条  作者: [字体: ]
文章概要:  说来说去,用老眼光一刀切地去看待三四线楼市的投资环境已不合时宜。去库存的主旋律,政策力量的搅动,会使三四线城市的分化日趋明显。识别这里面的市场机会和产业发展趋势,对把握住未来几年三四线楼市的脉搏至关重要。

  昨天,我们大家还都是难兄难弟,在去库存的呼声中“患难与共”,可这个世界变化太快。你乘着风火轮,楼市跑到了全国前列,我却在库存高企的泥潭里越陷越深。

  这就是眼下楼市冰火两重天的真实写照。当一线城市和热点二线城市快速上涨的时候,三四线城市的库存不减反增。

  但以为三四线城市都是如此艰难境地,就错了。因为这轮楼市上涨有一个显著的现象,有些三四线城市房价也都快逆天了。不止一份统计数据表明,嘉兴、廊坊、盐城、保定等地都在2016上半年扬眉吐气,甚至到了7月份,以合肥为首的四小龙已涨幅收窄,这些三四线仍然活力不减。

  我把这视为一个信号,去库存的号角吹响到今天,不仅一二线和三四线城市出现明显分化,三四线城市的楼市也开始分道扬镳。在这背后,有两种力量在推动三四线楼市呈现出新形态。

  第一个是,一线城市的饱和以及由此提出的都市圈构想。今年以来,整个北京六环内已对刚需一族关闭,使其购房需求外溢至廊坊、保定、燕郊、天津武清等环北京三四线城市。加上北京市政府东迁、京津冀一体化构想,大北京的梦势必照进现实。相同的,深圳十三五规划纲要、上海近日发布的《2016-2040城市总体规划》也都明确提出“一体化发展”。

  一线城市扎推谈“大都市圈”,都是在响应国务院《国家新型城镇化规划(2014-2020)》中的指示——“以城市群为主体形态,推动大中小城市和小城镇协调发展”。这是国外大都市都走过的路:在大城市周围发展特色卫星城镇,实行产城融合。大城市与周围城市形成“超级城市”,原城市之间的规划、产业、交通、居住、人口都会在一个统一市场里进行资源配置。

  可以说,这一轮房价的“突飞猛进”使我们明显看到了都市圈发展对部分三四线城市的影响,这个影响会在今后进一步显著,范围也会进一步扩大。

  第二个,中国经济结构变化、产业转移和产业升级现象。长久以来的粗放型、只看GDP、“土地财政”等中国特色,使三四线城市的发展几近失去个性。应该感谢疲软的房地产市场,许多地方政府认清大力发展特色产业,经济富有活力,城市才有出路。而面对各种变相补贴政策至今减不掉的“库存”,经济上来了,需求有了,库存自然能得到清理。

  (济宁在2016年上半年山东17市中GDP增速排名第3)

  比如山东济宁“其貌不扬”,但它的常住人口规模在最近一次全国普查中达808万,全国排名29位,而且经济在山东排名靠前——主要缘于它下面的县市美名远扬,各有竞争力,像孔孟之乡-曲阜、两个全国百强县-兖州和邹城等。再比如台州人口流入并不大,但这不妨碍它本土经济的发达和活跃,它的房价也始终维持在万元每平米以上。还有受益于大公司产业转移的三四线城市,如湖北襄阳,由于便宜的劳动力和土地资源,被东风日产看中,楼兰、天籁、英菲尼迪的生产线先后落户这里,由此发展出了一个完善的汽车工业生态。

  (中国的几大城市群)

  随着中国经济结构调整和新型城镇化建设的深化,诸如以上人口基数大,消费意愿足够,同时有相对优势的产业,经济成长动力和潜力都比较大的三四线城市,在未来一定会增多。这些地区的楼市,已达到一定规模化水平,供需趋于平衡,即使有库存需要消化,去化周期也远远低于其他三四线,而且在市中心地带,会存在一个较为活跃的学区房等二手房市场。

  一直深耕一二线城市的大型中介品牌21世纪不动产,今年就开始了它在一些重点三四线城市的布局,像赤峰、台州、济宁都已被纳入旗下,并且门店扩张迅速。其中台州,短短2个月对外宣称门店达到近30家。与之形成鲜明对比的是,21世纪不动产进入中国初期,许多三四线城市就提出加盟需求,但都吃了闭门羹。

  国际巨头的态度变化及布局成果颇能证明,优质三四线城市可以支撑一个稳步发展的房地产市场。当然,正规化、全国性的房产中介服务一旦进入,对当地房地产销售环境以及服务水平等都会产生积极影响,不排除大品牌能成为政府智囊,发挥规模和资源优势,以加速减轻库存,开启楼市新局面的可能。

  说来说去,用老眼光一刀切地去看待三四线楼市的投资环境已不合时宜。去库存的主旋律,政策力量的搅动,会使三四线城市的分化日趋明显。识别这里面的市场机会和产业发展趋势,对把握住未来几年三四线楼市的脉搏至关重要。

(房产头条)

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