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在大城市买房可能是只有10%的人能玩的游戏

[日期:2016年09月29日] 来源:方去一  作者: [字体: ]
文章概要: 深圳6平方天价“鸽子笼”惨淡收尾,但它给人带来的楼市恐慌仍在蔓延。房价飞涨的当下,购房者的收入远远跟不上房价。特别在楼市火爆的大城市,即使乐观估计,有能力参与“买房游戏”的人,其比例充其量可能只有10%左右。

这一轮的房价飞涨,终于在深圳6平方总价88万的“鸽子笼”的轰炸下达到新高潮。虽然官方及时调查指出,深圳“鸽子笼”涉嫌多处违法违规以及营销夸大,但事件给人带来的恐慌却无比真实。焦虑、愤恨乃至哀嚎在整个社交媒体迅速弥漫。特别是那些观望者,还没观望完就发现已经买不起房子,更是容易陷入捶胸顿足的地步。这都在提示一个事实——买房已成为一个财富分层的冒险游戏。然而,进入游戏需要的最低配置越来越高,还有多少人有资格成为玩家?在楼市火爆的大城市,即使乐观估计,这个比例充其量可能只有10%左右。

 

最富有的5%家庭才能从容买房

 

既然是推算买房的“资格”,故整个过程可不关心是否有房、想不想买房的问题,也不关心有没有能力全款买房的问题,只看在最低门槛下有没有可能买得起。那么,把推算的过程摊开,无非两大部分:第一,有多少人给得起首付;第二,有多少人付得起月供。


考虑到全国各地房价差异极大,333个地级以上市住宅均价从2千到5万不等,将不同房价的城市进行分组十分必要。此处按照今年8月的数据,将全国城市房价分成天价、超高价、高价、中高价、低价5个段位(详见下图),再设定这5个段位下基本住房需求所要的支出。


现在,可以用收入分布进行卡位了。先看已经房价飙升到天价的北上深3座城市。在这些城市,一套90㎡小户型的总价轻易可达430万以上,首付则至少130万。是的,这只是此时此刻的首付,疯狂的北上深楼市每天都能涨出新高度,它让几乎所有人都没有机会用几年或者更长的时间去积攒首付。所以,北上深需要的是现金充足、财力雄厚的主,这样的人可能有多少?

从家庭储蓄金额或许可以窥见到底有多少人有100万以上现金动员力。《中国家庭金融调查报告》指出,全国55%的家庭没有或几乎没有储蓄,而收入最高的10%的家庭,其储蓄金额可占当年全民储蓄的74.9%,其中的大头(61.6%)又被掌控在收入最高的5%的家庭手上。

 


上图以《中国家庭金融调查报告2014》的数据为基础,按照一定的平均增长估算了到2016年不同百分位家庭的平均储蓄金额。不难看出,全国家庭储蓄两极分化非常严重。前20%家庭的平均储蓄不到8万,但其中前10%的家庭却突然暴涨到60万以上,说明在80%-90%这个区间的家庭储蓄应该远远低于8万,他们的平均储蓄额被最富有的10%家庭拉高了。而最可能轻易支配超百万现金的只有最高收入的前5%家庭,他们的平均储蓄金达到了约96万。

再看月供需要的支付能力。如前所述,北上深一套基础住房,即使按30年按揭计算,利率打85折,月供也需要15000元左右。按照一般的贷款要求,申请贷款者的月收入至少应是月供的2倍以上。也就是说北上深购房者的月收入至少要达到3万元/月(年收入36万),才勉强够格申请房贷。即使是夫妻共同还贷,两人组成的家庭收入也要达到每年36万。如下图,同样基于《中国家庭金融调查报告2014》的数据的估算,年收入能达到36万以上的也只有收入极高(75万以上)的前10%家庭。

 


虽然推算能支撑月供的家庭(前10%)比能拿出首付的家庭(前5%)要多,但由于首付和月供两种能力缺一不可,因此大抵可以认为在北上深买房已成为前5%最富有的人的游戏。按全国家庭约4.3亿户计算,这样的家庭在全国或有2150万户。

以同样的流程推算,能在超高价(2-4万/㎡)和高价(1-2万/㎡)城市参与“买房游戏”的也可能只有前10%的家庭,相当于4300万户人家。另约有一半的人能够负担低价以及中低价的基本住房。

需要注意的是,以上储蓄、收入两种数据都只有平均值,数据存在“被平均”的可能,故前述推测具备参与“买房游戏”者的比例,仍有很大的可能被高估。


穷者更穷富者更富恐加速“Game Over”



目前全国平均房价超1万/㎡城市已有27座,除北上广深,这些高房价城市还包括厦门、南京、杭州、珠海、天津、三亚、武汉、东莞、大连等二三线城市。这27座城市也是中国房价上涨最躁动的一群城市,房价动不动就同比上浮10%-30%甚至以上。因为房子而一夜暴富的财富神话在这些城市反复上演,同样反复的还有稍不留神就发现买不起房的梦碎的声音。

27座城市不足中国城市的10%,但它们的常住人口合计约有2.24亿,已占全国人口的约1/6。同时,它们大多数也是中国经济实力最强、最活跃城市的一员,在舆论声量和控制力上亦占据优势。因此每当楼市有什么大小动静,很容易最先在这些城市形成声浪。即使只有10%的人能参与游戏,他们的强大示范也能引发全国性期待或恐慌。

只是,大城市往往是一国经济和创造力的引擎,倘若在大城市买房只能成为10%的人的游戏,剩下90%的吃瓜群众连按下“开始游戏”的资格都没有,穷者更穷富者更富带来的撕裂恐怕会很快让玩家们“Game Over”。

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