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07年万套小户型井喷 主流房价将越万元大关

[日期:2007年01月13日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要:  全年新增住宅供应2500万平米,从下半年起新盘放量,数万套小户型集中入市2007年走势2006年,北京楼市在销售量稳步增长、销售价格快速上升的"双涨"局面中走过。这也延续了2005年的发展趋势。那么,2007年北京楼市又会是一个什么样的大致发展趋势呢?


  全年新增住宅供应2500万平米,从下半年起新盘放量,数万套小户型集中入市2007年走势2006年,北京楼市在销售量稳步增长、销售价格快速上升的"双涨"局面中走过。这也延续了2005年的发展趋势。那么,2007年北京楼市又会是一个什么样的大致发展趋势呢?
  从政策层面来看,2006年为政策年,而2007年将是政策执行年,早至2005年起执行的多项宏观调控政策的影响将在2007年释放,这在一定程度上将对北京楼市的供需、房价形成一定的影响。尤其是"90平米占70%"的效应将对今年下半年的楼市形成巨大冲击。从市场层面来看,2007年住宅供应将比2006年有所增加,并在下半年将形成一个供应高潮。
  在产品数量和供应节奏加快的客观情况下,2007年北京楼市价格上涨的速度和幅度将有所放缓。
  「供应」
  预计新增住宅总量比去年多五成从北京房地产信息网的数据来看,2006年北京867个房地产项目销售总面积达到2287万平米,而2005年则为2216万平米。因此,这三年北京房地产市场的总供应量是一个持续少量递增的趋势。
  来自伟业顾问的统计显示,2007年北京有效土地供应量约为1192公顷,并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面。伟业顾问相关负责人表示:"今年新增住宅供应量大涨,涨幅超过50%."北京房地产交易管理网的统计数据显示,去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米。如果按照伟业顾问的预测,2007年北京新增供应量将达到2500万平米,此新增供应量则有望与2004年持平,超过2003年和2005年的新增加供应。
  「产品」
  预计下半年新盘数万套小户型井喷2007年北京楼市的放量会超过2006年,但上半年和下半年可能会出现两种截然不同的情形。
  "从2006年北京房地产市场的数据分析来看,上半年住宅的供应还是以老项目的后期为主,下半年则可能出现新项目集中供应的局面。尤其是90平米以下住宅供应将明显增加。"中原地产华北区域总经理李文杰分析说,北京有关部门在执行"90平米占70%"政策时,最初采取的是"一刀切"的政策,从去年6月到9月中旬,北京停止了项目的审批工作,导致大量新项目被迫延迟开盘。
  按照北京房地产市场推盘的习惯,新盘放量主要是在5月份以后,在9月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示,今年1月新开盘的数量为29个,而新盘只有11个。而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主,这样的情况将延续到2007年上半年。
  而到下半年,新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计,2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个,因此将带来2007年新盘供应的高潮局面,而且它们将带来与2006年最大不同点---新开盘项目中90平米以下中小套型住宅供应量增加。
  此外,去年9月1日至今,北京市成交地块共18块,规划总建筑面积为260万平米,除去两个容积率较低的地块外,如果按照70%建成90平米套型估算,将有2万套90平米以下的小户型。根据开发周期1年左右计算,这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到2008年上半年入市。
  「价格」
  主流住宅单价将涨至1万-1.2万元2006年北京房价持续快速上涨已成为事实。北京房地产信息网的统计数据显示,2006年1月普通住宅期房预售均价为7122元/平米,别墅和高档公寓的均价为9179元/平米;而到了当年11月,普通住宅均价达到了8542元/平米,别墅和高档公寓均价为13413元/平米。而且,从2006年销售总额前20名的住宅项目来看,其销售均价也达到10580元/平米。
  尽管这一平均价格不能完全说明北京住宅市场实际的平均价格,但也在一定程度上代表着北京住宅市场的主流价格。
  记者对2006年北京房地产市场销售前100名的住宅销售均价统计发现:销售均价超过10000元/平米的项目为40个,占到总数的40%;8000元/平米以下的项目为38个,占到总数的38%.显然,2006年北京楼市中,主流住宅的平均销售价格已经在8000元-10000元/平米之间,而这一价格区间的住宅在2005年则属于最不被市场认可的,销售非常缓慢。
  2005年,北京住宅市场的主流产品售价为6000元-8000元/平米,而到2006年就上升了到8000元-10000元/平米。以此类推,2007年的主流房价应该超过10000元/平米。如果按照2006年的房价涨幅,则2007年北京住宅的主流价格区间将集中在10000元-12000元/平米。
  但是,2007年随着宏观调控政策逐渐深入,北京房价上涨的幅度或许会有所下降。"由于惯性,2007年上半年住宅价格仍会上涨,但下半年将趋于平稳。"仲量联行北京研究中心主管凯安娜表示,根据所处位置不同,新建住宅的价格增长幅度将有所放缓,降至11%-14%不等。不过,伟业顾问则预计,受调控政策的落实等影响,今年的住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。

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