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房产调控成败各半 量价热度有待推敲

[日期:2013年10月18日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 新华网于10月17日举办了“房地产量价齐升的政策走向”论坛,现场四位嘉宾从数据、市场、经济、政策等角度多方位阐述了如今房地产的“百态人生”。

    新华房产10月17日北京讯(记者 孙梦姝)多家媒体、数据机构报道显示“金九银十”期间房地产量价齐升,但事实果真如此吗?在“地王”频出之季,未来此地的楼价是面包价还是钻石价?楼市大热,银行信贷却出现紧缩,难道真的出现“钱荒”了吗?在高房价背后,国家对于房价的高涨、地王的频出以及货币政策会进行哪些调整?新华网于10月17日举办了“房地产量价齐升的政策走向”论坛,现场四位嘉宾从数据、市场、经济、政策等角度多方位阐述了如今房地产的“百态人生”。

    此次论坛的嘉宾包括中国人民银行研究局研究员、上海财经大学研究生导师邹平座教授,东汇置地投资管理有限公司总裁刘东,亚豪房地产服务机构副总经理高姗以及国家一级注册建筑师曹一勇。论坛的开始,主持人请各位嘉宾对目前的房地产市场用一个词概括,高姗认为是“热”;邹平座教授认为是“一线热,二、三线冷”;刘东认为:“说冷不冷、说热不热。”;曹一勇则表示可概括为“蓄势待发”。

    从数据看市场 是冷还是热?

    针对如今的市场走势,高姗认为要从供需层面看市场。拿北京市场来讲,从前三个季度的数据上看,13年的供应量是超过12年供应量的。12年全年的供应量是1300多套,13年前三个季度的供应量已经达到了900多套,总体而言会超越12年的供应量。此外从存量上看,6万套是一个警戒线,但从7月开始已经跌破6万套了。存量上的衰减,表明供需是完全失衡的。因此,房价上涨的原因也是供需失衡所导致的。

    刘东从高端市场角度出发,他认为房产市场应该将普通商品房和高端商品房分开看,今年上半年,1000万以下的房子成交量是呈现上升趋势的,而1000万以上的房子,也就是通常意义上的豪宅,成交量实际上是下降的。量价齐升应该区别对待,豪宅的整体趋势是成交量下降,但销售额在上升。

    高姗觉得现在网上的数据不具有参考价值,网上的成交价格仅是毛坯房的价格,而实际上如今“双合同”制的暗箱操作,导致很多精装修的价格也包括在住房款之中,但这部分数据并没有在网上进行体现。

    从开发商的角度而言,曹一勇认为,项目的两极分化十分严重。在一线城市表现过热,而在二、三线城市则是放缓的,而且开发商的压力也很大。

    多年调控 成败各半

    “多年的房地产调控,是一半成功一半失败的”这是邹平座教授对政府调控的结论,他认为从长期而言,房价还是要涨的,短期内会出现波动。信贷的紧缩源于银行资金的收紧,银行没有有意打压房地产,但是在人民币利率贷款市场化之后,贷款利率上浮。银行的资金成本上升,银行利率上浮至5—6%,比以往高出20%—30%。所以很多城市的银行停止了贷款业务,利率出现上浮会使未来房地产市场出现较大的波动。

    如今这根弦已经绷紧,未来房地产整体形势是否会出现掉头,现在很难判断。如果这种形式继续下去,一线城市一旦出现价格回潮,中国的房地产会出现大的波动。当然谁都不愿看到这样的情况发生,因此在政策上要促进房地产业健康、稳定、可持续的发展。

    邹平座认为中国的房地产在整体的价格结构上问题比较大,在一线城市,价格上涨比较快,已经超过了年初的目标,包括北京、上海。但是二、三线城市,房地产商在苦苦煎熬。例如鄂尔多斯、温州、贵阳都处于困境之中,难以突围。如果需求方的形势再次出现恶化,那么房地产的价格会出现一个短期的下跌。

    改变产权所有制形式 保持经济增长

    房产一直是我国经济的有力支柱,那么是否会出现为了拉动经济的增长而对房地产的政策有所放松呢?刘东认为,房地产的长效机制应该分成三个级别,包括保障房、普通住房以及高端住宅,保障房是用来保民生、普通住房用来平衡经济而高端住宅则是保增长的。邹平座认为房地产在任何一个国家都是经济的风向标,我们应该不断地扩大内需,对房地产的调控的目标是让他们做精、做强、做好。改革开放20年来,国家没有抛弃房地产,但要让房地产逐渐市场化,进行内部自主调控。

    另外刘东提到,“地王”的出现不是一个正常的现象,也是不合理的,以现在买地的价格,不能仅仅用面粉高于面包的价格来说明了,面粉的价格已经接近于钻石,以如此高昂的价格做出的面包,开发商打算让谁来接盘?

    邹平座认为地价和房价是高度相关的,经济利好房价才高。但经济的利好时间不会持续太长时间,如果不改变现在国企对资源的控制和产权的所有制形式,那么未来经济就会出现恶化。对于目前的高房价,增加房屋供给并不能解决问题。政府需要加大货币市场供给,用来支持实体经济,并且政府的职能效率要提高,要建立一个高效率的政府。

    论坛的最后,每位嘉宾都对未来的房地产市场提出了期许,曹一勇用了“良性和期待”;刘东则认为政府应该明确将毛坯和精装修划分开,不能捆绑销售。所以他提出了“分级和松绑”;邹平座用了“铁三角”理论,一角为有效的市场调节机制,一角是科学的监管制度,一角为科学建立保障房制度;高姗则高度总结“量力而行”,即政府层面调控、开发商要时刻警醒,不能盲目乐观,消费者有实力有需求再去购房。

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