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房产税试点待扩围 市场化法治化思路渐明

[日期:2013年11月21日] 来源:中国证券报  作者: [字体: ]
文章概要:  市场化法治化思路渐明

 

  房产税试点待扩围楼市调控“稳”字当头

  十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称“《决定》”)涉及房地产行业的内容仅寥寥数语,不过,结合有关部门近期动作看,楼市调控政策的思路调整正逐步明朗。分析人士认为,市场化与法治化将是未来楼市调控政策重要思路。房产、信用等基础数据统一平台建设,正是在为楼市调控政策制度化打基础。

  从短期看,房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。房产税试点可能最快在岁末年初扩围。由房产税试点带动的房地产税收制度改革,将拉开房地产领域各项改革的序幕。

  住建部政策研究中心研究员王珏林表示,实施上述改革的前提,在于房地产市场运行情况保持稳定。因此,短期之内,现有房地产调控政策将不会发生重大变化。

  将纳入法治化轨道

  王珏林表示,房地产调控政策的调整方向主要有两个:一是继续完善市场化调控的思路;二是在住房保障制度上寻求新的突破。后者在《决定》提出的“健全符合国情的住房保障和供应体系”有所体现。有关部门正在着手制定房地产调控长效机制,其思路主要遵循十八届三中全会就房地产领域所提出的相关阐述。

  不过,上述进程需较长时间推进。王珏林表示,由于多项基础信息系统尚未建立,目前明确改革具体方案还为时尚早。

  按照王珏林的观点,去行政化将是楼市调控重要思路。从实现方式上,在于待市场成熟时,通过不断完善法律和制度,以约束行政之手,实现市场自我调节,“这样的话,政府部门想管也管不了。”

  之所以提出上述思路,在于未来房地产市场环境的新变化。中信建投报告认为,在《决定》中,“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”以及“全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制”将对房地产领域产生中期影响。前者将为市场需求带来可观增量,后者有助于中小城市人口合理配置、盘活存量。

  在供给端,《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”。这意味着,国有建设用地缺口存在被弥补的可能,在中长期会对住宅土地供应领域产生影响。

  在上述背景下,依靠法律、制度等手段约束,最大限度地发挥市场规律作用,要比行政主导的调控更有效,更有利于维持市场稳定和健康运行。

  业内人士认为,房地产调控政策下一步的工作重点,将是继续推进个人住房信息系统、存量房评估系统、房地产征信体系等基础工作的完善。其中,个人住房信息系统建设和联网,已显得十分迫切,有可能在近期取得实质性进展。

  健全法律法规是长期的过程。权威人士认为,当前房地产相关法律法规极为缺乏,更多依靠部门规章对市场进行调整,但这种规章往往难以顾及全局,缺乏长效性,实际效果不佳。

  上述人士说,目前最为迫切的是,制定住房保障领域的相关法律。由于这项工作启动较早,因此此类法律有望率先出台。在房地产税制改革告一段落后,房地产税立法工作将随之推进。这位人士强调,推进住宅产业化相关内容有可能以法律形式呈现。现有《土地管理法》、《城市规划法》的修订,是重要内容。

  税改将成突破口

  在《决定》中,对于房地产调控最直接的表述是“加快房地产税立法并适时推进改革”。尽管《决定》未明确指出具体税种,但已露出房产税试点扩围的端倪。业内人士认为,税制改革将成为房地产制度改革重要突破口。

  从一些地方的动作看,对征收房产税已准备得较为充分。中国证券报记者获悉,在上海、重庆率先推出房产税试点后,多个热点城市先后启动房产税试点准备工作。截至目前,不少城市已完成房产税试点方案的制定与上报。

  权威人士表示,不少城市房产税试点方案已经过多轮论证与修改。目前正寻求合适时机实现房产税试点扩围。在十八届三中全会结束后,正是房产税扩围最好时机。

  在房产税试点扩围中,尺度有可能超出外界预期。其中,除南京、杭州等热点二线城市外,部分一线城市也可能被纳入试点之列,在税率、征税范围设定上,都可能有明显扩大。

  制度准备也在推进。《决定》提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。”,对此,中原地产首席分析师张大伟认为,这一条很可能是征收房产税必要的前期准备。

  “楼市调控涉及方方面面,不仅基础信息不够完善,而且面临的阻力较大。”一位接近国土部的人士认为,在土地制度短期难以破局、信贷政策受制于宏观经济、房地产基础信息系统尚未建立情况下,税制改革将成为房地产制度改革突破口,只能以试点形式推进。

  分析人士认为,在增加持有环节税收同时,交易环节税种将会得到整合,从而实现简化和平衡。房地产开发领域相关税费有可能进行调整。

  权威人士透露,未来一段时间,有关部门会推出相关措施推进改革。从短期看,政策更多是对土地供应、保障房、限购等现有措施的修补。房产税试点实现扩围,才真正意味着房地产制度改革大幕拉开。

  短期内倾向“维稳”

  尽管从长期看房地产调控思路是市场主导,但从短期市场形势看,限购、限价等手段恐难以马上退出。王珏林表示,要实现房地产制度改革,必须在市场保持稳定的前提下方可进行。由于当前市场仍处在波动之中,因此短期内政策层面不会发生重大变化。

  国家统计局数据显示,10月,全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅持续扩大。其中,北京、上海、广州和深圳四个一线城市房价同比涨幅连续两个月超过20%。这种情况还是有统计以来首次出现。

  多位专家认为,一线城市和多数二线城市的房地产市场需求持续旺盛,但供给存在较大缺口,房价仍有继续上涨动力。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,虽然十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”,但也明确了“符合规划和用途管制”的前提。宅基地暂时不会实现与国有土地同等入市、同权同价。小产权房不可能全面性转正。因此,未来五年,集体经营性建设用地即使实现入市,也不会大规模增加全国商品住宅用地,更谈不上冲击现有房价体系。

  在市场供应难以在短期内增加情况下,以抑制需求为目的的行政手段仍有存在必要。近期,北京、上海、广州和深圳纷纷出台“加强版”楼市调控政策,在二套房首付和限购门槛等方面加码,以稳定房价。不少分析人士认为,在这四个一线城市先后出台“强化版”楼市政策后,不排除一些热点二线城市将进一步收紧调控。

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